2500万でマンション購入→5年で価値が6500万に跳ね上がり。売却を決意するが…税理士からの一言に40代夫婦が“青ざめたワケ”

こんにちは！税理士・元国税調査官の神崎遊です。

「まだ売らなくてもいいんじゃないか」

「主人からはそう言われていたので、その通りにしておけばよかった…」と肩を落としたのは、税理士事務所に相談に来た、44歳の主婦Tさん（仮名）です。

購入した不動産が想定外の値上がりで大きな利益に。しかし喜ぶだけでは終わらない後悔をすることになった主婦のお話です。

父の遺した2,500万円

Tさんは現在、会社員の夫、高校３年生の息子と中学３年生の娘と暮らしている、世帯年収700万円のご家庭の主婦です。

始まりは5年前、亡くなった父親から相続した預金2,500万円で地方都市の駅前にある1LDKの新築マンションを購入したことでした。

「銀行に預けていてもあまり増えないし、不動産であれば老後の年金代わりにもなると思ったんです」

家賃9万5,000円で貸し出し、修繕積立金と管理費を差し引いても年間100万円近い収入になったとのことでした。

幸運なことに購入後すぐ駅前再開発の計画が決まりマンションの価値も、年々上昇していきました。

「不動産会社の営業担当から聞いた時は、ただただびっくりしました」

Tさんの所有するマンションの価値はわずか5年で6,500万円にも跳ね上がっていたのです。子供達の進学も控えていて、まとまった出費の予定があったこともあり、Tさんは売却を決意。

予定通りの金額で売却できたことで「これで少し余裕ができた」とTさんは心踊る気持ちだったといいます。一方、ご主人からは「来年の税金、大丈夫？」と心配されたそうです。

そこで、Tさんは慌てて税理士に相談することにしました。しかし、自分は早まったのではないかと後悔することに…。

Tさんが後悔した理由は不動産売却における“5年の壁”と呼ばれるものです。

不動産を売却した場合の税率は「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか５年以内か」で大きく変わります。

Tさんがマンションを購入したのは2021年の3月、売却したのは2026年6月。2026年1月1日時点での所有期間は5年以下でした。

所有期間５年以内：税率は約40%(所得税＋住民税）
所有期間５年超：税率約20％（所得税＋住民税）

そのため、売却益の4,000万円に対して約1,600万円の税負担になります。もし所有期間が５年を超えていたら約800万円。その差は約800万円にもなります。

「でも、2021年の3月に購入して、売却したのは2026年6月だから5年は超えていますよ」

「いえ、税法上は売却した年の1月1日時点で計算するので、まだ５年以内という判断になるのです」

マンションの価値が5年で2,500万円から6,500万円になる。多くの人が夢のある話だと思うでしょう。

しかし、Tさんは喜びだけでは終わりませんでした。売却金額だけでなく、売却するタイミングも非常に大切なのです。

※本記事の税額計算は説明をわかりやすくするため簡略化しています。実際の譲渡所得税は取得費、譲渡費用、減価償却費等により異なります。

執筆：税理士・元国税調査官神崎遊

国税組織で12年間勤務し、法人税調査を中心に200件以上の税務調査に従事。現在は「ゆとり税務会計」を運営し、中小企業・個人事業主の税務支援を行っている。