「金利が上がったら怖い」住宅購入で固定・変動の“ミックスローン”を組むが…6ヶ月後、判明した事実に“青ざめたワケ”

皆さま、こんにちは。金融機関勤務のおがわ163です。20年間、金融機関の窓口で資産運用や家計相談に携わってきた経験をもとに、お金にまつわるリアルなエピソードをお届けしています。

今回ご紹介するのは、住宅購入時に金利上昇を心配し、固定と変動を組み合わせた「ミックスローン」を選んだ40代女性Aさんの体験談です。「半分は固定だから安心」と考えていたAさんが、数年後の見直しで気づいた想定外とは。

「半分は固定だから、上昇分は半分で済む」と考えていた

Aさんは45歳、正社員として働いています。夫と子供と3人暮らしです。

数年前に住宅を購入した際、「これから金利が上がるかもしれない」という不安から、借入額4,000万円のうち半分の2,000万円を全期間固定金利、残り半分の2,000万円を変動金利にする「ミックスローン」を選びました。

「全部変動にして金利が上がったら怖いけれど、半分は固定にしておけば、上昇分の影響も半分で済むはず。そう考えて、ミックスにすることにしました」

返済額はあまり変わっていなかったが

その後、日銀の政策金利引き上げにともない、変動金利部分の金利も上昇しました。ところが、毎月の返済額を確認しても、Aさんが思っていたほどには増えていませんでした。「思ったより影響が少ないんだな」と、Aさんは特に気にせず過ごしていました。

実は変動金利の住宅ローンには、返済額が急に増えないようにする仕組みがあります。多くの金融機関では、返済額の見直しは5年ごとで、それまでは金利が上がっても毎月の返済額は変わりません。

さらに見直しの際も、直前の返済額の125％を超えては増やさないというルールが一般的です。Aさんの返済額があまり変わっていなかったのは、このルールのおかげでした。

元本はほとんど減らず、総返済額が増えていた

ローン契約から数年後、金融機関の見直し説明会に参加したAさんは、担当者からの説明に驚くことになります。

返済額が据え置かれている間も、金利は上昇分がそのまま利息の計算に反映されており、毎月の返済額に占める利息の割合が増え、元本を返す部分が減っていたのです。Aさんの場合、変動金利部分の元本の減り方は、当初の見込みよりかなり遅くなっていました。

「返済額が変わっていないから大丈夫だと思っていたのに、実は中身がそんなに変わっていたなんて」とAさんは驚いた様子でした。担当者からは、返済期間全体で見ると、当初の試算より総返済額が数十万円単位で増える可能性があること、固定金利部分は影響を受けないため、増えているのはあくまで変動金利部分に限られることが案内されました。

「半分は固定だから安心、というのは間違っていませんでしたが、変動の半分がどう変化しているのかまでは、具体的に把握できていませんでした」とAさんは振り返ります。担当者からは、金利が動いている時期は、返済額だけでなく、元本の減り方や総返済額の見込みも、定期的に試算してもらうことが勧められました。

・ミックスローンは固定と変動を組み合わせる住宅ローンで、単一契約の枠組みではフラット35（全期間固定）を組み込めないのが一般的です（※金融機関によっては併用ローン等で組み合わせ可能な場合もあります）
・変動金利には、返済額の見直しが5年ごと、見直し時も直前の125％までしか増えないルールがあることが多い
・このルールにより毎月の返済額が急に増えなくても、金利上昇分は利息の計算に反映されており、元本の減り方が遅くなることがある
・結果として、返済額が変わっていないように見えても、総返済額は当初の見込みより増えることがある
・「返済額が変わらない＝影響がない」ではなく、元本の減り方や総返済額の見込みを定期的に確認しておくことが大切
「半分は固定だから安心」という思い込みだけで終わらせず、変動金利部分の中身がどう変化しているかまで確認しておくことが、長期的な返済計画のズレを防ぐ第一歩です。住宅ローンの見直しについて気になることがあれば、借入先の金融機関に相談してみてください。

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執筆：おがわ163
金融機関勤務（勤続20年）。2級ファイナンシャル・プランニング技能士。窓口業務・資産運用相談の現場経験をもとに、生活に役立つお金の知識をわかりやすくお届けしています。