注文住宅を建てた40代夫婦→「返済額がずっと変わらない」固定金利を選ぶが…引き渡し前、銀行から届いた“1通の通知”に驚愕

こんにちは。FPで住宅ローンの相談を数多く受けてきた柴田です。

住宅ローンの固定金利、いつの時点の金利が適用されるかご存じですか。

「申し込んだ時でしょう？」と答えた方にこそ、今回の40代のAさんのお話を読んでほしいと思います。

「この金利なら大丈夫」と組んだ返済計画

Aさん（40代女性）ご夫婦は、念願の注文住宅を建てることにしました。

銀行に住宅ローンを申し込んだのは、土地の契約と同じタイミング。変動金利と迷った末、「返済額がずっと変わらない安心」を取って固定を選んだのも、堅実なAさんらしい判断でした。

固定金利の水準を見ながら電卓を叩き、「この金利なら月々の返済は12万円ちょっと。今の家賃と大差ない」と、家計簿にきっちり返済計画を書き込みました。

ところが、です。Aさんの注文住宅は、着工から完成までおよそ8か月。引き渡しを前に銀行から届いた案内を見て、Aさんは目を疑いました。適用される金利が、申込時より0.4%上がっていたのです。

固定金利が確定するのは「申込時」ではなく「実行月」

慌てて相談に来られたAさんに、私は住宅ローンの原則をお伝えしました。固定金利は、申し込んだ時ではなく「融資実行月」、つまりお金が実際に振り込まれる月の金利が適用されるのが原則です。代表的な長期固定ローンのフラット35も、資金受け取り時の金利で確定すると明記しています。

建売や中古住宅なら、申込から実行までは1〜2か月程度。金利が動く余地は小さく、この原則を知らなくても実害はあまりありません。ところが注文住宅は、着工から完成まで半年〜1年かかります。その間に金利が上がれば、上がった分は借り手が引き受ける。返済計画を「申込時の金利」で組んでいたAさんの誤算は、まさにここでした。

私が試算し直すと、0.4%の上昇で月々の返済は8,000円ほど増え、35年の総返済額では300万円を超える差になりました。

知っていれば打てる手がある

ただし、対策はあります。一部の金融機関には「申込時の金利」を適用できる商品や特約があります。注文住宅で実行まで長くかかる場合は、この有無を最初に確認する価値があります。

自分自身でもできる対策として、金利が0.5%上がっても家計が回るかを最初に試算しておくこと。余裕を織り込んだ計画なら、通知が来ても青ざめずに済みます。

住宅ローンの返済は数十年に及ぶからこそ、保守的に計画を組むことをおすすめします。

まとめ

「今は金利が低いから今のうちに」と契約を急ぐ人ほど、実行までの期間リスクを見落とすかもしれません。注文住宅を検討している方は、銀行員に「金利はいつの時点のものが適用されますか」と質問してみてください。たったそれだけで、Aさんのような誤算は防げます。

なお、Aさんご夫婦はその後、返済計画を組み直し、繰り上げ返済の目標を立て直して前を向いています。「金利は選べなかったけど、返し方はこれから選べますから」とはAさんの弁。金利の低さに目を奪われる前に、金利が決まる「時点」を確認する。住宅ローン選びの、意外と知られていない基本です。

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執筆・監修：柴田 充輝
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。FP1級と社会保険労務士資格を活かして、多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に、これまで1,500記事以上の執筆実績あり。