2,500万でマンション購入→5年で価値が6,500万に跳ね上がり。売却を決意するが…税理士の一言に40代夫婦が“青ざめたワケ”

こんにちは！税理士・元国税調査官の神崎遊です。

「主人の助言通り、まだ売却せずにおけばよかった……」

税理士事務所を訪れた44歳の主婦・Tさんは、そう言って悔しさに肩を落としました。父親から受け継いだ資産で買い求めたマンションの価格が跳ね上がり、大きな売却益を得たものの、その喜びを吹き飛ばすほどの想定外な税負担に直面することとなったのです。

今回はTさんの失敗談をもとに、不動産を売却する際に必ず押さえておきたい「所有期間5年の壁」と、売るタイミングによって税金が大きく変わる仕組みについて分かりやすく解説します。

父の遺した2,500万円

Tさんは現在、会社員の夫、高校3年生の息子と中学３年生の娘と暮らしている、世帯年収700万円のご家庭の主婦です。

始まりは5年前、亡くなった父親から相続した預金2,500万円で地方都市の駅前にある1LDKの新築マンションを購入したことでした。

「銀行に預けていてもあまり増えないし、不動産であれば老後の年金代わりにもなると思ったんです」

家賃9万5,000円で貸し出し、修繕積立金と管理費を差し引いても年間100万円近い収入になったとのことでした。

幸運なことに購入後すぐ駅前再開発の計画が決まりマンションの価値も、年々上昇していきました。

不動産会社「今が売却チャンスですよ！」

「不動産会社の営業担当から聞いた時は、ただただびっくりしました」

Tさんの所有するマンションの価値はわずか5年で6,500万円にも跳ね上がっていたのです。子供達の進学も控えていて、まとまった出費の予定があったこともあり、Tさんは売却を決意。

予定通りの金額で売却できたことで「これで少し余裕ができた」とTさんは心踊る気持ちだったといいます。一方、ご主人からは「来年の税金、大丈夫？」と心配されたそうです。

そこで、Tさんは慌てて税理士に相談することにしました。しかし、自分は早まったのではないかと後悔することに…。

不動産売却の“5年の壁”

Tさんが後悔した理由は不動産売却における“5年の壁”と呼ばれるものです。

不動産を売却した場合の税率は「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか5年以内か」で大きく変わります。

Tさんがマンションを購入したのは2021年の3月、売却したのは2026年6月。2026年1月1日時点での所有期間は5年以下でした。

• 所有期間5年以内：税率は約40%（所得税＋住民税）
• 所有期間5年超：税率約20％（所得税＋住民税）

そのため、売却益の4,000万円に対して約1,600万円の税負担になります。もし所有期間が5年を超えていたら約800万円。その差は約800万円にもなります。

「でも、2021年の3月に購入して、売却したのは2026年6月だから5年は超えていますよ」

「いえ、税法上は『売却した年の1月1日時点』で計算するため、まだ5年以内という判定になるのです。Tさんの場合、あと半年待って2027年1月1日以降に売却していれば、所有期間が5年を超えて税率は半額の約20%で済んでいました。」

不動産売却は「1月1日時点の所有期間」を確認して税率を抑えよう

不動産の売却益にかかる譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えているか否かで税率が約20%から約40%へと倍近く跳ね上がります。

実際の所有日数が5年を超えていても、税法上の判定基準を満たしていなければ「短期譲渡所得」とみなされ、数百万単位で税金の負担額が増してしまう点に注意が必要です。

価値が上昇した不動産を手放す際は、単に売却額の提示や契約の可否だけで判断せず、事前に「いつ売れば税負担を最少に抑えられるか」を税務署や税理士などの専門家へ確認してから売却時期を見極めるようにしましょう。

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※本記事の税額計算は説明をわかりやすくするため簡略化しています。実際の譲渡所得税は取得費、譲渡費用、減価償却費等により異なります。なお、本件は賃貸用（投資用）不動産の売却であるため、マイホーム売却時に適用される「居住用財産の3,000万円特別控除」の対象外となります。税率には復興特別所得税が含まれます。

執筆：税理士・元国税調査官 神崎遊
国税組織で12年間勤務し、法人税調査を中心に200件以上の税務調査に従事。現在は「ゆとり税務会計」を運営し、中小企業・個人事業主の税務支援を行っている。