「え？なんでですか…」自宅を5,500万円で売却→新居を買った50代夫婦、1年後に税理士から告げられた事実に“唖然としたワケ”

こんにちは！税理士・元国税調査官の神崎遊です。

自宅を売却した場合は3,000万円の利益まで税金がかからない。
ローンを利用して住宅を購入したら、住宅ローン控除によって多くのケースで税金が還付される。

この2つは住宅の売買において、税金のメリットが大きい制度です。今回は、両方の制度を利用して最大限の恩恵を受けようと思ったけど、うまくいかなかった50代夫婦の体験談をとおして、2つの制度についてわかりやすく解説します。

「自宅がこんなに高く売れるなんて！」

50代の女性・Dさんは夫と都心まで片道1時間の一軒家に住んでいました。子どもが独立したこともあって、都心の駅前マンションに住み替えを検討していたそうです。

そこで、不動産屋に依頼をして衝撃を受けます。

「おそらく5,000万円以上で売れると思いますよ」

不動産屋いわく、Dさん夫婦の自宅の最寄り駅は都心まで乗り換えなしで行けるようになることが決まり、不動産価値が上昇しているとのこと。

そして、3,000万円で8年前に購入した自宅が5,500万円で売却できることになり、夫婦は大喜び。

「かなりの利益が出るから税金が心配だね」とDさん。

不安になったDさん夫婦は税金の申告を税理士に頼むことに決めました。

「ご自宅を売却したとしても、3,000万円までの利益は非課税とできる特例があるので税金はかからないですよ」

もし、特例を使わない場合の税金はどうだったのかを考えてみます。実際には減価償却や売買にかかった費用を考慮して計算しますが、ここでは簡略化して説明します。

3,000万円で購入した自宅を5,500万円で売れた場合、2,500万円の利益となります。

自宅を売却した年の1月1日時点で、5年を超える期間所有していた場合の税率は20.315％です（所得税＋復興特別所得税＋住民税）

特例を使わない場合、約500万円の税金になります。ただし、減価償却などを考慮すると金額は前後します。

仮の計算を聞いてDさんは、「特例に感謝ですね」とほっとした様子でした。

Dさん夫婦が再び、税理士事務所にやってきたのは1年後のことでした。

「希望していた都心の駅前マンションも見つかり、自宅の売却代金を頭金にして、ローンで購入したんですよ」とDさん。

今年は住宅ローン控除を受けられると思っていたDさん夫婦だったのですが…。

「残念ですが、住宅ローン控除は受けられないんですよ」

住宅ローン控除で税金が還付されると思っていたDさん夫婦は唖然としました。

「え？なんでですか…」

「Dさんは前年にマイホームの3,000万円特例を使っているからですね。新居に入居した年と、その前2年・後3年の間にマイホームの3,000万円特別控除を使っている場合は、住宅ローン控除を受けることができないんですよ」

ショックを受けている様子でしたが「楽しいアーバンライフを過ごせてるので、結果的にはよかったです」と満足しているようでした。

今回のような住み替えでは、3,000万円特別控除を使うより、新居で住宅ローン控除を受けた方が結果的に有利だったという場合もあります。

どちらがお得になるかは、売却益や住宅ローンの金額、所得などによって異なります。

自宅の購入にあたっては、税金の特例まで考えたうえで、ライフプランを組むとよいでしょう。

執筆：税理士・元国税調査官神崎遊

国税組織で12年間勤務し、法人税調査を中心に200件以上の税務調査に従事。現在は「ゆとり税務会計」を運営し、中小企業・個人事業主の税務支援を行っている。