タワマンを賃貸に出した40代男性「家賃でローンは十分まかなえるはず」→退去時の請求書に絶句した"想定外の内訳"

皆さま、こんにちは。大手不動産会社に入社以来10年以上の現場経験があり、宅地建物取引士の資格を持つライターのT.Sです。転勤や住み替えの際、これまで住んでいたマイホームをどうするかは大きな悩みどころではないでしょうか。

特に購入時より相場が上がっている場合、売却せずに賃貸に出して家賃収入を得ようと考える方は少なくありません。今回は、タワーマンションを賃貸に出したものの、想定外の維持費によって手元にお金が残らなかった事例を紹介します。

ローン返済額より高い家賃で貸せるはずだったタワマン

数年前に購入したタワーマンションに住んでいたCさん（40代男性）は、急な転勤で数年間だけ家を離れることになりました。売却するのも惜しいため、これまで暮らしていた部屋を賃貸に出すことを決意します。

当時の不動産相場は上昇しており、周辺の家賃相場を調べると毎月のローン返済額を大きく上回っていました。Cさんは大きな期待を抱きます。

「この家賃であればローンの返済を十分にまかなえるし、毎月手元に数万円のお金が残るはずだ」

しかし、実際に賃貸運営を始めてみると、計算通りにはいかない現実が待ち受けていました。

家賃から差し引かれる所有者ならではの維持費

賃貸に出した後、Cさんの口座には毎月家賃が振り込まれました。しかし、同時にさまざまな費用が出ていくことに気づきます。まず挙げられるのが、分譲マンションの所有者として支払う管理費と修繕積立金です。

これらの維持費は、部屋を他人に貸している間も、オーナーであるCさんが払い続けなければなりません。さらに、管理会社へ支払う管理委託料も毎月差し引かれます。

金額は家賃の5パーセント程度が目安です。最初の入居者が退去した際、Cさんはさらなる衝撃を受けました。

「えっ、壁紙の張り替え費用を私が負担しなければならないのですか？」

部屋を入居前の状態に戻す原状回復費用のうち、通常の使用で生じた傷や汚れの費用は、貸主が負担するルールになっているからです。次の入居者が決まるまでの数か月は空室となり、その間も維持費はかかり続けます。

家賃相場が高くても、空室期間の発生や固定資産税の負担が重なり、Cさんの手元に残るお金はほとんどなくなってしまったのです。

賃貸に出す前に必ず行うべき資金シミュレーション

Cさんは家賃設定を見直し、コストを考慮したうえで貸し続けるか、売却するかを改めて検討することにしました。マイホームを賃貸に出すときは、ローン返済額だけでなく手元に残る金額まで試算しておくと、見通しが立ちます。

以下のような費用を一覧にして、家賃から引いてみましょう。

• 管理費
• 修繕積立金
• 管理委託料
• 原状回復費
• 固定資産税

住宅ローンは本人や家族が住むことを前提とした融資のため、返済中の家を無断で貸すと原則として契約違反となり、残額の一括返済を求められることもあります。転勤などやむを得ない事情があれば、返済中のままでも賃貸に出すことが認められる場合もあるので、まずは金融機関に相談しておきましょう。

家賃相場や賃貸需要は、複数の不動産会社に査定を依頼して比べてみてください。転勤などで戻る時期が決まっている場合は、期間が満了すれば確実に返してもらえる定期借家契約も選べます。貸すか売るか、メリットとリスクを見比べて決めるとよいでしょう。

参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国土交通省）

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ライター：T.S（宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士）
大学卒業後、大手不動産会社に入社。10年以上にわたり、都心のタワーマンションから郊外の築古戸建てまで、数多くの現場経験を積む。現在は不動産ライターとして「業界の不都合な真実」や、消費者が陥りやすいマネーの罠について、実体験に基づく記事を執筆している。

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