父の死後、“3,000万の実家”を相続した50代娘→「誰も住まないので売ろう」と思いきや…不動産会社から告げられた“思わぬ事実”

皆さま、こんにちは。金融機関勤務のおがわ163です。

「昭和築の古い実家だし、売っても大した金額にはならないだろう」

そう思って実家の処分を後回しにしていませんか？都市郊外の古家であっても、思わぬ高値で売却できて多額の譲渡所得税が発生するケースは少なくありません。

今回は、実家相続時に知っておくべき特例のポイントをお伝えします。

「実は最近、実家のことでバタバタしていて」

50代のAさんは、積立中の投資信託の状況を確認するため、久しぶりに銀行の窓口を訪れました。運用の話がひと段落したところ、Aさんはため息まじりにこう言いました。

「実は最近、実家のことでバタバタしていて。2年半前に父が亡くなって、姉と二人で実家を相続したんです。誰も住まないので売ろうと思って不動産会社さんに相談したら、税金の話が出てきて…」

実家は都市郊外にある昭和54年築の一戸建て。母親は先に亡くなり、父親が一人で暮らしていた家です。
「築45年ですし、そんなに高くは売れないと思っていたんです。でも3,000万円くらいにはなりそうだと言われて。そのぶん税金がかかると聞いて、びっくりしてしまって」

「その家、3,000万円の特別控除が使えるかもしれません」

「お父さまが亡くなられてから、あの家は誰かに貸したり、どなたかが住んだりされましたか？」と担当者。

「いえ、ずっと空き家のままです。草刈りに行くくらいで」

「でしたら、『空き家の3,000万円特別控除』が使えるかもしれません。相続した空き家を売ったとき、条件に当てはまれば、売却で出た利益から最大3,000万円まで差し引ける特例なんです」

「そんな制度があるんですか」とAさんは驚いた様子でした。

「ただ、条件が細かいんです。まず、その家が昭和56年5月31日以前に建てられていること。それから、お父さまが亡くなる直前に、その家にお父さま以外に住んでいる方がいなかったこと。お話をうかがう限り、このあたりは当てはまりそうですね」
「大事なのが、相続してから売るまでの間、その家を人に貸したり、誰かが住んだりしていないことです。『空き家のままではもったいないから』と一時的に貸してしまうと、対象から外れることがあるんですよ」

「危なかったです。知り合いに『しばらく貸したら？』と言われて、少し考えていたんです」とAさん。

「実は、期限が決まっているんです」

「それと、この特例はいつまでも使えるわけではありません。相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限があります」

「3年…。父が亡くなったのは2年半前です」

「あまり余裕はありませんね。しかも、そのまま売ればいいわけではなく、耐震基準を満たすようにするか、家を取り壊して土地として売るか、といった条件もあるんです。ただ、令和6年1月1日以後の売却からはルールが緩和されて、先にそのまま売って、買主の方が後から取り壊しなどを行った場合も対象になるようになりました。以前より使いやすくなっているんですよ」

「要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合は対象外だと思い込まれる方もいらっしゃいますが、条件を満たせば使えることもあります。ただ、使えるかどうかや税額の計算は私どもでは判断できません。税務署や税理士さんに、早めにご相談なさってみてくださいね」

「まずは建てた年を調べて、税務署に相談してみます」とAさんは前向きに話してくれました。

期限と要件を早めに確認し「空き家特例」を賢く活用

相続した実家を売却する際、「空き家の3,000万円特別控除」を活用できれば税負担を大幅に軽減できます。

本特例は昭和56年5月31日以前の建築や、相続から売却まで賃貸等に使用していないこと、売却代金1億円以下といった細かな条件が定められています。さらに「相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という明確なタイムリミットがあり、期限切れには注意が必要です。

令和6年以降の売却では解体・耐震改修が売却後でも認められるよう緩和された一方、相続人が3人以上の場合は上限2,000万円に縮小されます。放置せず早めに税理士や税務署へ相談しましょう。

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参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

執筆：おがわ163
金融機関勤務（勤続20年）。2級ファイナンシャル・プランニング技能士。窓口業務・資産運用相談の現場経験をもとに、生活に役立つお金の知識をわかりやすくお届けしています。