新築タワマン購入5年後、30代夫婦に届いた1通の議案書→判明した“事実”に泣く泣くマイカーを手放したワケ

皆さま、こんにちは。不動産管理会社で10年以上の現場経験があり、マンション管理士の資格を持つライターのS.Kです。マンションを買うときは、住宅ローンの返済に管理費と修繕積立金を足して毎月の支払いを考える方も多いのではないでしょうか。

今回は、入居後に修繕積立金が大幅に値上がりした家族のエピソードを紹介します。

総会の議案書で修繕積立金が1万円以上も値上がりすると判明

Oさん（38歳・会社員）は妻（36歳）と小学生の長男の3人家族です。5年前に新築で購入した32階建てタワーマンションの18階に住んでいます。

駅まで歩いて5分ほどのため通勤には電車を使い、車に乗るのは週末の買い物くらいでした。入居時の支払いは住宅ローンの返済に加え、管理費22,000円、修繕積立金7,500円、駐車場代15,000円でした。

購入時に「修繕積立金は段階的に上がる」と説明は受けていたものの、時期や金額までOさんは確かめていませんでした。そのような状況下での今年5月、通常総会の議案書が各戸に届きます。

議案の一つは修繕積立金の改定で、Oさんの住戸は7月分から月額7,500円から18,000円に引き上げる内容でした。修繕積立金の額は広さに応じて決まります（近年のタワーマンションでは階数や方角も加味されて同じ広さでも階によって額が違う場合があります）。

提案理由には「分譲時の長期修繕計画に沿った引き上げです」と書かれています。昨年の長期修繕計画の見直しで、計画どおりに上げなければ先々の修繕費が足りなくなると分かったことも記されていました。

分譲当初から修繕積立金が3万円超まで上がる計画だった

Oさんは、購入時に受け取った長期修繕計画を見返しました。Oさんの住戸の積立金は6年目に18,000円、11年目に25,000円、16年目に32,000円へ上がる予定が当初から書かれていたのです。

6月の通常総会で、この議案は賛成多数で可決されます。Oさん一家の支払いは毎月10,500円、年に12万6,000円増えます。段階的に上げる方式では、最初を低く抑えすぎると後の引き上げが大きくなり、負担が重くなります。

そのため国土交通省のガイドラインでは、均等に積み立てたときの月額（計画期間の平均額）を基準に、最初の額はその0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内を目安としています。Oさんのマンションに当てはめると、最初の7,500円は平均額の0.6倍に届かず、最後の32,000円は1.1倍を超えていました。

入居当初の負担を抑えたぶん、後の引き上げ幅が大きくなる計画でした。ガイドラインでも、将来の負担増を前提とした積立方法かどうかを購入前に確認し、住宅ローンの返済計画と合わせて無理がないか検討しておくよう呼びかけています。

将来のさらなる増額に備えて自家用車を手放す

敷地内の駐車場代15,000円は、今回増えた10,500円を上回ります。16年目には32,000円まで上がると分かり、夫婦は利用頻度の低かった車を手放すことにしました。

浮いた費用は、今回の増額分と次の引き上げに備える積み立てに回しています。新築マンションを検討するときは、購入前に示される長期修繕計画案で、修繕積立金がいつ、いくらまで上がる予定かを見ましょう。

各年の積立金を足して年数で割れば平均額が出るので、最初の額がその0.6倍以上、最後の額が1.1倍以内に収まっているかを自分で確かめてください。すでにお住まいの方は、最新の長期修繕計画で次に修繕積立金が改定される時期と金額を見ておくことをおすすめします。手元に見当たらない場合は、管理会社に問い合わせてみましょう。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）

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ライター：S.K（マンション管理士）
不動産管理会社で10年以上の現場実務に携わり、業界団体の評価制度策定委員会に所属していた経験がある。現在はライターとして、自身の豊富な経験・知見をもとに、一次情報を盛り込んだ不動産記事を多数執筆している。

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