東京圏は天井か、大阪・名古屋は上昇！三友システムアプレイザル「三友地価予測指数」

記事ポイント

全国136名の不動産鑑定士によるアンケートをもとに、三友システムアプレイザルが「三友地価予測指数（2026年3月調査）」を発表しています。

東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏に加え、地方都市を含む「主要都市別まちかど観測」も収録し、国内不動産市場の全体像を把握できる内容となっています。

好調なオフィス市場、2030年に迫る物流クライシス、インバウンド富裕層の国内移住需要など、市場の転換点となる動向が鮮明に浮かび上がっています。

商業地指数の「現在」は、東京圏が79.7、大阪圏は83.1、名古屋圏は77.3となっています。

前回との比較では、東京圏は83.4から下落している一方、大阪圏は78.8から上昇、名古屋圏は66.0から大きく上昇しています。

東京圏の地価は既に天井に達している可能性が指摘されていますが、大阪・名古屋圏の上昇勢いは顕著です。

東京のオフィス市場では、業績好調を背景に企業の拠点統合や増床の動きが目立っています。

2025年はAクラスビルの大量供給がありましたが、空室率は著しく改善し、賃料も上昇傾向が強まっています。

物流市場では、2024年問題（トラックドライバーへの残業規制）の影響で長距離輸送が大きな打撃を受けています。

このまま対策が進まなければ、2030年には3割の荷物が運べなくなる「物流クライシス」のリスクが指摘されています。

2025年の訪日外客数は4,200万人と、2024年の過去最高（3,700万人）をさらに上回っています。

住宅地指数の「現在」は、東京圏が79.8、大阪圏は77.7、名古屋圏は75.0です。

前回比では、東京圏は82.0から下落、大阪圏は73.1から上昇、名古屋圏は68.3から上昇しています。

都心部ではタワマンの販売価格が2億円を突破し、売行きが鈍化しています。

一方、ハイエンド観光を体験したインバウンド富裕層が日本での一時居住を希望するケースが増えており、ホテルコンドやブランデッドレジデンスの増加が見込まれます。

相続税改正の影響で小口化商品を活用した節税スキームは使えなくなるため、小口化業者による賃貸マンション供給は減少するとみられています。

三友地価予測指数は、指数50ポイントを上昇・下落の分かれ目として、強気・弱気の程度を5段階で数値化しています。

東京圏・大阪圏・名古屋圏いずれも指数は50を大きく上回っており、2026年も不動産市場全体としての堅調な推移が見込まれています。

オフィス・物流・インバウンド・住宅地の各セクターで異なる構造変化が進んでおり、地域・用途ごとの細かい動向把握が重要になっています。

三友システムアプレイザルの「三友地価予測指数（2026年3月調査）」の紹介でした。

A. 三友システムアプレイザルと提携する不動産鑑定士へのアンケートをもとに、地価動向の強気・弱気の程度を5段階で指数化したものです。指数50ポイントが上昇・下落の分かれ目で、毎年3月と9月に発表されています。

A. 商業地・住宅地ともに前回調査から指数が下落しており、東京圏の地価は既に天井に達している可能性が指摘されています。一方で大阪圏・名古屋圏は大きく上昇しており、三大都市圏の中での動向に差が出ています。

A. 全国の提携不動産鑑定士136名が回答しています。内訳は東京圏32名、大阪圏28名、名古屋圏11名、その他地方圏65名で、2025年4月1日から4月30日にインターネット調査で実施されています。