妻「失敗しました」10年前に買ったタワマン、結婚10年目にして届いた“突然の通知”にゾッ…【一級建築士は見た】

「10年前に買ったタワマンの管理費が、月2万円から3万1,000円に上がる通知が来て。理由の一つは、駐車場の空き状況でした」

そう話すのは、10年前に新築のタワーマンション28階（2LDK・68㎡、約6,300万円）を買ったDさん（30代女性・会社員、夫と子ども1人の3人暮らし）です。結婚10年目の共働きで、子どもは6歳。

購入時の重要事項説明では、「管理費は月2万円。管理組合の総会の決議で改定されることがあります」「駐車場の使用料は、機械式駐車場の保守や点検の費用に充て、残りを修繕積立金に積み立てます」と説明を受けていました。Dさん夫婦は、上がっても数千円だろうと受け止めていたのです。

この10月、臨時総会の議案書が届きました。管理費を月3万1,000円に改定する議案です。理由として、管理員やコンシェルジュの委託費と共用部分の電気代の上昇に加えて、「機械式駐車場の空き区画の増加による使用料収入の減少」への備えが挙げられていました。

修繕積立金は別に月1万5,000円で、計画どおり段階的に上がっており、今回の議案は管理費だけです。

タワマンの管理費は、設備の数と「空き」で動く

管理費は、日々の管理に使うお金で、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では月額の平均は1戸あたり1万7,103円（駐車場使用料等からの充当額を含む総額）です。タワーマンションは平均より高くなりがちで、理由は設備の多さにあります。

高層の建物には、複数のエレベーター、非常用発電機、水を上の階まで送る給水ポンプ、スプリンクラーなどの消防設備があり、それぞれに定期的な点検が必要です。外壁や窓の清掃にはゴンドラを使い、24時間の有人管理を置く物件も多く、人件費や電気代が上がればそのまま管理費に響きます。

機械式駐車場も、管理費を動かす設備です。マンション標準管理規約第29条では、駐車場の使用料は駐車場の管理に要する費用に充て、残りを修繕積立金として積み立てると定めています。空きが増えて使用料が減っても、機械の保守や点検の費用は台数分かかり続けるため、ゆくゆくは足りない分を管理費から補うことになりかねません。

近年は、機械式駐車場の空きが増えたマンションが少なくありません。

空き10台が、10年で80台に

Dさんのマンションには350戸に対して210台の機械式駐車場があり、入居した10年前の空きは10台ほどでした。いまは80台が空いています。車を手放した世帯や、SUVに替えて区画に入らなくなった世帯が多いそうです。使用料は1台月2万円なので、満車時と比べて年間で約1,900万円の収入が減っている計算です。

議案書を見た夫は「車を持っていないのに、駐車場の穴埋めまで払うのか」と不満をこぼしました。Dさんは「駐車場もマンション全体の設備で、減った使用料は結局みんなで払う仕組みだから」と説明し、二人で総会に出ることにしました。

Dさんは「管理費は月2万円のまま、と家計を組んでいて、失敗しました。10年で1.5倍になるとは考えていませんでした」と話します。

外部貸しで、値上げ幅を抑える

総会では、値上げの議案と合わせて、理事会から空き区画を区分所有者以外に貸す「外部貸し」の提案がありました。まず50台を近隣に月1万5,000円で募集し、埋まれば年間で約900万円の収入になります。

外部貸しは管理会社が募集と契約を担い、収益事業として法人税の申告をする前提で進めることになりました。税務の扱いは貸し方によって異なるため、税理士や税務署への確認が必要です。

機械式駐車場の一部を撤去して平面にする案も出ましたが、数千万円かかる見込みで、今回は見送りになりました。外部貸しの収入を見込み、管理費の改定は月2万9,000円に修正されて可決されました。Dさんの家では、月9,000円、年に10万8,000円の負担増です。

管理費は、設備の「今後」まで見る

タワーマンションは、コンシェルジュや共用施設、24時間の管理など、暮らしを支える設備が充実しています。その設備を維持するのが管理費です。

一方で、機械式駐車場のように、空きが増えると収入が減り、費用は減らない設備もあります。だからこそ、買うときは月々の管理費の額だけでなく、設備の数と、その設備が10年後も使われているかを考えておくことが欠かせません。

・管理費は総会の決議で改定される。購入時の額は「いまの額」で、人件費や電気代とともに動く
・駐車場の使用料は保守や点検の費用に充て、残りを修繕積立金に積む（マンション標準管理規約第29条）。空きが増えるとゆくゆくは管理費で補うことになりかねない
・機械式駐車場の空きは、外部貸しで補える。貸し方によっては収益事業として法人税の申告が必要になり、税務の扱いは税理士や税務署に確認する
・買う前に、駐車場の設置台数と契約台数、共用施設の数を確かめる

気になるマンションがあれば、駐車場の「空き台数」を管理会社に一度聞いてみてください。

参考：
令和５年度マンション総合調査結果〔概要編〕（国土交通省）
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について（国税庁）

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ライター：yukiasobi（一級建築士・建築基準適合判定資格者）
行政で住宅政策・都市計画・建築確認審査など10年以上の実務経験を持つ。現在は住宅・不動産分野に特化したライターとして活動し、空間設計や住宅性能、都市開発に関する知見をもとに、高い専門性と信頼性を兼ね備えた記事を多数執筆している。

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