「東京都以外はすでに死んでます」不動産のプロが“暴露”…１年も買い手がつかない“地方”の【悲惨な現実】とは

2026.7.18

テレビ朝日のポッドキャスト番組『アルコ＆ピースの＃文化人が1番やばい〜Produced by しくじり先生〜』は、お笑いコンビ『アルコ＆ピース』の平子祐希さんと酒井健太さんがさまざまな分野の文化人ゲストを招き、その人生や本性に迫る番組。

#25の配信回では、ゲストには今最もバズっている不動産系YouTuberであり“不動産Gメン”の滝島さんが登場。25歳で独立し、あらゆる物件を扱ってきた滝島さんが、一般人には想像もつかない不動産業界の“負の構造”を明かしました。

東京以外はすでに大崩壊！？1年間誰も買わない“新古マンション”が乱立する地方都市の悲惨な現実

平子さんが、滝島さんに土地の価格について「今現在は上がり続けているのか？」と問いかけます。しかし、滝島さんから返ってきたのは「東京都以外は死んでます」という冷徹な一言でした。滝島さんによれば、地方都市は場所によっては新築なのに1年間誰も買わずに中古扱いになってしまう「新古マンション」が出ているレベルなのだそう。

原材料費や人件費が上がっている一方で、実質賃金が下がって買う人がいないため、かつて「東京に家を持とう」と謳っていた大手の建売会社すら、現在は九州がメインの売り上げになっているというパラドックスに、アルピーの二人も驚愕。さらに人件費や材料費を下げられない以上、東京でも土地の値段が下がり始めているという厳しい現実に、スタジオは静まり返りました。データの本質を見極めることの難しさを、改めて痛感させる内容となりました。

タワマンと戸建てを比べる矛盾！不動産業者が隠す“論理のすり替え”と詐欺師トークの罠

さらに滝島さんは、業界で横行する営業トークの闇に切り込みます。「マンションは駅から近いし値下がりしない、戸建てはどこに建ってるかわからないから値下がりする」という不動産会社の言葉について、「これには決定的な矛盾がある。詐欺師3大トークの1つの『論理のすり替え』」と断言。

滝島さんいわく、本当の比較なら高級住宅街の戸建てとタワマンを比べるべきなのに、「駅前の港区のタワマン」と「足立区のよくわからない戸建て」という、最初からマンション側に有利な条件をつけたフェアではない比較にすり替えられているのだそう。

実際には、北区や足立区、板橋区の外れの方の物件で比べれば「マンションの方が下がっている」という残酷な事実を指摘され、アルピーの二人は「なるほどね…」と唸りました。売り手にとって都合の良い条件だけを切り取って優位性をアピールする手法に、ただただ言葉を失います。

家を買っても投資にはならない！？住処を投資案件にする“利益誘導”の罠と「家は嗜好品」という本質

そして話題は、家を投資として捉える風潮の危うさへ。滝島さんは、営業マンが購入を一歩踏み出させるために「住みながら投資にもなる」という付加価値をつけてセット販売する「利益誘導」の手法を暴露します。たとえ5000万円で買った家が7000万円に値上がりしたとしても、それを売って別の家に移る際には、周囲の物件も同じように値上がりしているため、結局は横スライドになるだけ。もし2000万円の利益を確定して、5,000万円の家に引っ越すとしても、ほぼ間違いなく生活のグレードを落とすことになり、凄まじいストレスを抱えることになることを指摘します。

「家買って投資で云々というのは現実的には言うほど簡単じゃない」という言葉に、アルピーの二人は絶句。滝島さんが「家は嗜好品。ガンプラと同じで、住むためのもの」と熱弁すると、平子さんも「いい言葉！」「今めっちゃ家帰りてえ！」と胸を撫で下ろします。資産価値の上下に一喜一憂するよりも、純粋に心地よい住処として愛着を持つことの大切さを教えられます。

景品表示法違反が平気で横行！？ポータルサイトも黙認する“おとり物件”の邪悪なシステム

さらに、ネット上の「おとり物件（釣り物件）」の悪質な実態へ。平子さんが「ネットでいい条件を見つけて電話したら残ってると言われたのに、行ったら100%ない」という自身の苦い経験を明かすと、滝島さんは「それはだめ。景品表示法違反です」と一喝。滝島さんいわく、他社の物件情報を勝手にコピペしてポータルサイトに掲載し、広告費を多く払うことで検索上位に表示させて客を釣る悪質な業者が平気で横行しているのだそうです。

さらに衝撃的なのは、ポータルサイト側も「たくさんお金をくれた方が儲かるから、取り締まる意思がない」という身も蓋もないビジネスの裏構造。「平気で横行してます」と淡々と語る滝島さんの言葉に、アルピーの二人は「へえ…」「やばいよ」と驚きを隠せません。

そんなおとり物件の対策として、滝島さんは信頼できる不動産の知人に業者間ネットワーク「レインズ」や業者間問い合わせで直接確認してもらう実用的なハックを提示します。しかし、プラットフォーム側も巻き込んだ構造的な闇がある以上、消費者は自己防衛の知恵を身につけるしかないという、あまりにも残酷な現実も同時に指摘した滝島さん。営業マンの巧妙なトークスキル、工程に潜むおとり物件の裏構造まで、不動産業界の闇をロジカルに解剖した滝島さんのエピソードにスタジオは笑いと驚きに包まれるばかりでした。

アルコ&ピースの#文化人が1番やばい〜Produced by しくじり先生〜【テレビ朝日】
【不動産の謎】不動産Gメン滝島が語り尽くす！「一戸建て派」vs「マンション派」を巡って、アルコ＆ピースも対立！価格高騰の理由と裏で起きている事とは？【#文化人が1番やばい】【しくじり先生】#25
［配信日時］2025年10月8日
［出演者］平子祐希（アルコ＆ピース）、酒井健太（アルコ＆ピース）、滝島
［番組URL］https://youtu.be/VBxvV_J8SH0?si=epeogp0tiDAQr8Yr

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