「新築時220万円/坪」が20年後も高値…SMAP起用の伝説タワマン、競合営業マンも購入を選んだ“納得のワケ”

皆さま、こんにちは。不動産業界歴10年以上で現在はライターとして活動しているT.Sです。

街のランドマークとなるような巨大なタワーマンションに、一度は住んでみたいと憧れた経験はおありでしょうか。タワーマンションは新築時の華やかさに目を奪われがちですが、本当に実力が問われるのは年月が経過してからであるといえます。

今回は、2000年代中盤にSMAPをCMに起用して話題となった、港区芝浦エリアの大規模物件を例に、資産価値を保ち続けるタワーマンションの条件を解説します。他社の営業マンすら購入を選んだ、伝説的なタワーマンションの裏側に迫りましょう。

他社の営業マンも選んだ水辺のトライスター型タワマン

約6万㎡の広大な開発地を持つそのプロジェクトは、四方を運河に囲まれた島状の地形に位置しており、水辺の遊歩道などが整備された独立性の高い立地が大きな特徴といえます。

分譲棟の一つは、上空から見るとY字型になる「トライスター型」という独特のフォルムを採用しています。この立地と形状のおかげで、近隣の港南エリアからは橋が東西に横切るように見えるレインボーブリッジが、お台場方面へ奥に真っ直ぐ伸びていく縦の構図で綺麗に見える極めて希少な眺望を持つのです。

当時、近隣でライバルとなる新築タワーマンションの販売を担当していた私の先輩営業マンが、自社物件ではなくこの物件を購入したことで社内でちょっとした話題になりました。後に敷地内のバーベキュー施設へ遊びに行った際、その緻密な街づくりを見て「なぜプロがこの物件を選んだのか」が理解できたのを覚えています。

一般論として築20年を迎えるタワーマンションは、足場が組めず特殊なゴンドラを使用する外壁修繕など、通常のマンションとは比較にならない莫大なコストに直面します。

さらにエレベーターの更新等も重なるため、資金不足や一時金の追加徴収で管理組合が荒れてしまうケースも決して少なくありません。しかしこの物件は、管理組合が計画的に修繕積立金を運用して、1回目の大規模修繕を適切に実施してきました。

新築時の坪単価（1坪＝約3.3㎡あたりの価格）が約220万円だったのに対し、現在は当時の価格を大きく上回る中古相場を維持し続けています。まさに、資産価値を保ち続ける優良物件として高く評価されており、管理の質が資産価値に直結することを示す好例といえるでしょう。

築20年前後のタワーマンションを中古で検討する際は、豪華なエントランスや特徴的な外観だけに気を取られてはいけません。重要事項説明書（契約前に物件の重要事項を説明する書面）やその添付書類等で、1回目の大規模修繕が計画通り実施されたかを確認しましょう。

あわせて現在の修繕積立金残高に十分な余裕があるかどうかも、将来の予期せぬ金銭負担を防ぐための非常に重要なチェックポイントになります。タワーマンションは買って終わりではなく、維持し続けるためのランニングコストが将来の資産価値を決定づけるのです。

希少な立地や眺望に加えて、適正な修繕計画を遂行できる管理体制が整っている物件こそが、真のヴィンテージ物件になり得るでしょう。

ライター：T.S（宅地建物取引士）
大学卒業後、大手不動産会社に入社。10年以上にわたり、都心のタワーマンションから郊外の築古戸建てまで、数多くの現場経験を積む。現在は不動産ライターとして「業界の不都合な真実」や、消費者が陥りやすいマネーの罠について、実体験に基づく記事を執筆している。