「これはまずいぞ」晴れた日、5階建てマンションの駐車場に異変…鍵を開けた屋上で目撃した“思わぬ光景”

皆さま、こんにちは。賃貸の現場に25年携わっている宅建士のひろです。

晴れているのに、上から水が降ってくる。そんな連絡が入ったら、どうしますか。

今回は約4年前の10月、5階建てのマンションで起きた、駐車場が水浸しになった出来事です。鍵のかかった屋上で、いったい何が起きていたのか。屋上や雨どいの排水について、立場ごとのポイントをお伝えします。

入居者さんからの「上から水が降ってくるんですが」という連絡

入居者さんから連絡が入りました。

「上から水が降ってくるんですが」

その日は晴天で前日が雨でした。私は最初、水やりの水が飛んだのかもしれない、何かを上からこぼしたのかもしれないと思いました。ところが、続けてこう言われました。

「駐車場もびしょ濡れなんです」

ちょっとこぼした程度の量ではありません。これは何かある。そう判断して、「今から行きます」と答えました。

駐車場に水しぶき、屋上の壁には水の跡

現地に着くと、入居者さんの言うとおりでした。駐車場一帯に水がバシャバシャと飛び散っています。上からも、まだ水しぶきが飛んできていました。

どこから漏れているのか。確認すると、屋上の壁のあたりに水の跡が見えました。

「これは屋上だな」

もしかしたら、高架水槽に何かトラブルがあるのかもしれない。そう考えてすぐに鍵を手配し、屋上のドアを開けました。

鍵を開けると、一面のプールだった

屋上は、一面が水浸しでした。

高架水槽があるのは、ドアを開けてすぐの場所ではありません。ドアの横にあるはしごを登った先の、ドアの上ぐらいの高さの、一段高い場所です。登っていくとあふれんばかりの水が溜まっていました。膝下ぐらいまでの水が一面に張っています。風で波打って、水がバシャバシャと外へ飛び出していました。

「これはまずいぞ」

次の日も雨の予報でした。このまま溜まり続けたら、浸水してしまうかもしれません。すぐに業者を手配し、その間水を少しでもかき出して、これ以上飛び散らないようにしました。

原因は、一段高い場所の排水口の詰まりだった

原因は、高架水槽がある一段高い場所の、排水口の詰まりでした。

この場所に溜まった水は、排水口から壁沿いの配管を通って、屋上の面の排水溝へ流れます。そこから、さらに配管を伝って1階まで流していく設備です。そのいちばん上の排水口から壁沿いの配管にかけてが、詰まっていたのです。屋上の面の排水溝は、詰まっていませんでした。一段高い場所からあふれた水が、屋上の面にも広がっていました。

水は一応流れてはいました。けれど、詰まっているせいで、流れる量がかなり少なかったのです。そこへ大雨が何日も降り続き、排出が間に合わずに、なみなみと溜まっていました。しかも、台風の後で風が強く、水が煽られて外へ飛び散っていたのです。

普段から溜まったり、水が飛び散ったりしていたこともあったのかもしれません。ただ、ここまでひどい状況ではなかったので、誰も気づかなかったのだと思われます。

かき出されたものを見て、驚いた

業者さんがすぐに来てくれました。約2メートルの管の中を、洗浄機などで掘り進め、詰まっていたものをすべてかき出して、水を通しました。作業は正味3時間ほどで終わりました。費用は約6万円で、家主さんに負担していただきました。幸い浸水の被害はありませんでした。

水が引いていく様子よりも、強く覚えているのは、かき出されたものです。ヘドロやビニール袋、雑草や落ち葉などがあふれるように出てきました。特に破れたビーチボールのようなものがあり、これがきっかけで急に色々なものが溜まりはじめたようです。

「こんなに詰まってたんだ」

私は思わず唖然としてそうつぶやきました。

写真を撮って、家主さんに報告すると同じ反応でした。

「こんなに詰まってたの」

家主さんも私と同じように驚いていました。

屋上は、誰も見に行かない場所

今回の屋上は、普段は鍵がかかっていて入れません。賃貸マンションの屋上は、管理者が鍵を管理している共用部分で、入居者さんが入る場所ではありません。何かない限り誰も見に行かない場所です。

しょっちゅうとは言わなくても、定期的にちょっと様子を見ることは必要だ。そう強く思いました。

知っておきたい、屋上や雨どいの排水

屋上や雨どいの排水が詰まっても、完全に詰まっていなければ、時間をかけて流れたり、蒸発したりします。だから気づきにくいのです。大雨が続いたり、浸水したりすると、一気に表面化します。

国土交通省 中部地方整備局の資料でも、排水溝やドレーンに枯れ葉や土が詰まると、排水機能が確保されず、枯れ葉や泥がたまり、屋上に水が溜まって漏水の原因になる、とされています。対応として、枯れ葉や土を除去して定期的に清掃すること、特に大雨や豪雨が予想されるときは、事前に点検しておくことが挙げられています。

また、草が生えて根が深い場合は、引き抜くと防水層を傷めるため、付け根から切り落とすとされています。

立場ごとの、排水のチェックポイント

雨どいや排水管は、表面を掃除しても、内部まで気にしている人はあまり多くないはずです。立場によってできることが違うので分けてお伝えします。

賃貸にお住まいの方（入居者さん）

屋上や雨どいは、入居者さんが点検する場所ではありません。屋上には、入らないでください。次のような異変に気づいたら、管理会社や大家さんに連絡しましょう。

・晴れているのに、上から水しぶきや水が落ちてくる
・天井や壁に、流れた後のようなシミができている
・駐車場や共用部に、いつもと違う水たまりがある

今回も、入居者さんの連絡が早い対応につながりました。

大家さん・管理会社（管理者）

1. 鍵のかかった屋上も、定期的に見る
今回のように、普段は入れない屋上は、見に行かない限り状態が分かりません。排水口のまわりに落ち葉や土、ビニール、雑草がたまっていないか、定期的に様子を見るようにしましょう。

2. 大雨や台風の前に点検する
国土交通省 中部地方整備局の資料でも、大雨や豪雨が予想されるときは、事前に点検しておくことが挙げられています。

3. 網の上のビニールにも注意する
排水口には網などをかけていることが多いと思います。ただ、網の上にビニールが張り付いて、同じように水が流れなくなることもあります。

4. 高い所の作業は、無理をしない
屋上の縁は転落の危険があります。自分で作業しにくいときは、専門業者に点検や清掃を頼みましょう。

戸建てにお住まいの方（所有者）

1. 雨の日に一度、雨どいから水が流れているかを見る
特に、年数が経っているなら雨の日に様子を見てみましょう。雨どいの内部が落ち葉などで詰まっているケースは多いです。

2. 雑草や土が出ているときは要注意
雑草が生えていたり、出口から土が流れ出てきたりしている場合は、中に土や泥が溜まっている可能性が高いです。背の高めの植物が、雨どいから出ているのが、下から見えることがあります。植物が出ているほどなら、かなり詰まっている可能性が高いので、すぐに対処したほうがよいでしょう。

3. 大雨や台風の前に、地上から見える範囲を見る
大雨や台風の前に、雨どいの出口や、地面に落ちた葉を確認しましょう。屋根に登っての点検は危険です。無理をせず専門業者に頼みましょう。

「見えない場所ほど、定期的に」。そう思った出来事でした。晴れた日に、上から降ってきた水は、私に「見に行きなさい」と言っていたのかもしれません。

参考： 保全の留意点（事例紹介） 建物外部（国土交通省 中部地方整備局 営繕部）

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ライター：ひろ宅建士ライター

賃貸仲介で15年、独立後は賃貸管理会社を経営して10年。通算25年にわたり、不動産の現場に携わる宅建士。仲介時代は店舗責任者として、部門全国1位の表彰を受けた。管理会社の経営者として、入居者対応、退去立ち会い、原状回復、空室・空き家の管理など、大家さんと入居者の双方の悩みに向き合ってきた。現場で見てきた「正論だけでは割り切れない場面」をふまえ、わかりやすく、現場に根ざした不動産情報を届けることがモットー。

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