中1娘「うち、お金ないの？」6800万円のタワマン20階を買った40代夫婦が絶句…6年目に届いた“通知書”【一級建築士は見た】

「6年目の春に届いた納税通知書を開いたら、固定資産税が去年の倍近くになっていたんです。何かの間違いだと思って、市に電話しました」

そう話すのは、6年前に新築のタワーマンション20階（3LDK・75㎡、約6,800万円）を買ったRさん（40代女性・会社員、夫と子ども2人の4人暮らし）です。結婚14年目の共働きで、子どもは中学1年生と小学4年生です。

購入時、販売会社の資金計画表には「固定資産税（土地と建物にかかる市区町村の税金）・都市計画税 年約14万円」とあり、欄外に小さく「新築住宅の減額適用後の概算」と書かれていました。営業担当も「6年目から減額が終わり、建物分の税額が元に戻ります」と口頭で説明しています。Rさん夫婦は「5年も先のこと」と受け止め、住宅ローンと管理費、修繕積立金に月1万2,000円の税金を足した額で家計を組みました。

5年間、税額はほぼ変わりませんでした。6年目のこの春、届いた納税通知書の額は年約24万円。月に直すと8,000円以上の負担増です。市に電話すると「新築住宅の減額が終わったためです。課税明細書（納税通知書に付く内訳）に満了の年度が書いてあります」と言われました。

半額は、3年か5年で終わる

新築の住宅には、固定資産税を減らす仕組みがあります。床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅なら、120㎡相当分までの建物の税額が2分の1になります。期間は一般の住宅で新築後3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火構造（火に強い構造）の住宅で5年度分です。マンションの多くは後者で、戸建てより2年長い分、終わる年を忘れやすい仕組みでもあります。長期優良住宅なら、期間はそれぞれ5年、7年に延びます。

減額の対象は固定資産税だけで、都市計画税は対象外です。また、減額されるのは建物分だけで、土地分には適用されません。期間が終わると建物分の税額が元に戻り、通知書の額が跳ね上がったように見えるのです。建物の評価額は3年ごとの評価替え（評価額の見直し）で年数に応じて下がりますが、下がり方は緩やかです。

タワーマンションは、エレベーターや免震装置など設備が多く、建物の評価額が高めになりやすい傾向があります。さらに知っておきたい決まりがあります。高さ60mを超えるマンションで2017年以降に新築された多くの物件は、階が上がるごとに税額の配分が増えます。1階を100として、1階上がるごとに約0.26を加える計算で、20階は1階より5％ほど多く負担します。建物全体の税額は変わらず、高層階が多めに、低層階が少なめに分け合う仕組みです。

月8,000円の穴と、中1の娘の一言

年約10万円の負担増は、月に直すと8,000円を超えます。長女が中学に上がり、塾と部活の費用が増えた年と重なりました。同じ間取りで5階に住む友人の税額を聞くと、Rさんの家より年1万円ほど低く、階の違いが税額に表れていました。

夫は「5年後の自分たちに任せて、失敗しました」と言い、Rさんは「減額の話は聞いていたのに、資金計画表の注記を読み飛ばしていた」と振り返ります。食卓で家計の話をしていると、長女が「うち、お金ないの？」と聞いてきました。

家計を「本来の額」で組み直す

Rさん夫婦は、長女に固定資産税の仕組みを説明し、「お金がないわけじゃないよ」と伝えました。税金は年4回の納期ごとに慌てないよう、毎月2万円を別の口座に積み立て、口座振替にしています。

次に増える費用も先に書き出しました。修繕積立金の段階的な引き上げと、次の固定資産税の評価替えの年です。夫が税金と管理組合の資料を、Rさんが家計表を担当し、納税通知書が届いた日に年に一度見直すことにしました。

新築の税額は、「5年間の特別価格」

新築マンションの固定資産税の減額は、入居後の出費が重なる時期の家計を助ける仕組みです。5年間で数十万円の差になります。

一方で、減額は必ず終わり、終わった年の通知書は倍近くに見えます。だからこそ、家計は減額後の額ではなく、本来の税額で組んでおくことが欠かせません。

・新築住宅の固定資産税の減額は、120㎡相当分までの建物分が2分の1。一般の住宅は3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火のマンションは5年度分で、長期優良住宅は延びる
・減額は固定資産税の建物分だけ。都市計画税と土地分には、この減額はない
・高さ60m超で2017年以降に新築されたタワーマンションの多くは、階が上がるほど税額の配分が多い。中古で買っても減額の期間は新築時から数えるため、残りの年数のみ適用されるか、すでに終了している
・納税通知書の課税明細書で減額の満了年度を確かめ、家計は本来の税額で組む。明細の記載は自治体で異なるので、分からなければ市区町村の税務窓口へ

新築のマンションを買ったら、納税通知書の明細で「減額がいつ終わるか」を一度確かめてみてください。

参考：
数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったのですが。（千葉市）
数年前に新築した住宅の固定資産税が急に上がった理由を知りたい。（川崎市）
平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い（公益社団法人全日本不動産協会）

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ライター：yukiasobi（一級建築士・建築基準適合判定資格者）
行政で住宅政策・都市計画・建築確認審査など10年以上の実務経験を持つ。現在は住宅・不動産分野に特化したライターとして活動し、空間設計や住宅性能、都市開発に関する知見をもとに、高い専門性と信頼性を兼ね備えた記事を多数執筆している。

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