「将来の収入源にもなる」2,500万円でマンションを契約→“家賃11万円”で貸した40代男性…1年後に通帳を見て“肩を落としたワケ”

こんにちは！税理士・元国税調査官の神崎遊です。

「毎月のお小遣いが少しでも増えたらいいな」と希望を持って不動産投資をはじめた人もいるのではないでしょうか。

今回は、ワンルーム投資で「投資成功」と喜んだものの1年後に通帳を見て「やっぱり失敗だった」と肩を落とした男性の体験談です。

「将来の年金代わりにもなる」と期待して

40代男性・Kさんは妻と子ども2人の4人家族です。メーカーに勤めており年収は600万円。

Kさんのお小遣いは2万円、「もう少し自由に使えるお金があればな」と思っていた頃、顧客である不動産会社を訪問したときのことでした。

「Kさんは不動産投資に向いていると思いますよ」

自分には投資なんて難しいから無理に決まっていると思っていたKさんでしたが、営業担当者のトークは魅力的でした。

「ローンは受け取った家賃から返済できますし、完済後はローン返済がなくなって、手元に残るお金も増えます。将来の収入源にもなりますよ」

上手くいけば毎月のお小遣いも増やせるかもと期待して、頭金として700万円、残りは25年ローンを組んで2,500万円のワンルームマンション（築14年）を契約しました。

家賃収入は11万円、ローン返済8万円に管理費や修繕積立金、賃貸管理手数料などが2万円。期待したとおり、毎月1万円が手元に残りました。

ここまでは順調で「1万円はお小遣いにしていいよ」と妻からも言われ、「いい投資ができた」と喜んでいたそうです。

計画の破綻に気づいたのは1年後。

通帳を確認すると修繕積立金の引き落としが5,000円増えていたのです。

マンションは購入した後、管理費を支払うだけではなく、将来の大規模修繕に備えて、修繕積立金を各部屋の所有者が支払うのが一般的です。

さらに、修繕積立金はずっと一定額ではなく、途中から増額することをあらかじめ予定しているケースもあります。Kさんのマンションでは、築15年から修繕積立金が5,000円増額となるのが当初から計画されていたのです。

さらに、マンション購入の翌年6月頃に固定資産税の納税通知書が届きました。

金額は8万4,000円。

毎月の収支ばかり気にしており、税金コストまで見えていませんでした。

不動産購入時には、営業マンから収支シミュレーションを渡され、説明も受けていたはずでした。「購入時は気持ちがふわふわしていて頭に入ってなかった」そう語るKさん。年間の収支を見直してみると2年目からは月平均で2,000円ほどの赤字であることが分かりました。

Kさんの購入したマンションは都内でも人気のエリアにあり、査定価格は購入時より上昇していました。

売却せずとも営業マンが言うとおり、ローン完済後は老後の収入源として期待することもできます。

Kさんにとっての失敗は毎月のお小遣いを増やしたいとの思惑が外れたことです。当初の購入目的は「将来の年金資産にしたい」から。その意味では失敗したわけではありません。

「賃貸経営を続けるか、売却して売却益を取るか自分にとっての最適解を見つけます」と目先のお金の動きに惑わされないと決意するKさん。

不動産投資は、空室リスク、家賃下落リスクなどもあり、必ず上手くいくわけではありません。

不動産投資を魅力あるものにするには、リスクを踏まえ「投資の目的はなにか？」を事前に考え抜くことではないでしょうか。

執筆：税理士・元国税調査官神崎遊

国税組織で12年間勤務し、法人税調査を中心に200件以上の税務調査に従事。現在は「ゆとり税務会計」を運営し、中小企業・個人事業主の税務支援を行っている。