「壁紙にまた黒い点が…」梅雨で中古マンションの“裏側”が露わになった、30代夫婦の末路【一級建築士は見た】

「内見の時は、新築みたいにきれいだったんです。それが入居して半年で、寝室の壁紙に黒い点が浮かんできて…」

そう話すのは、築28年・3LDK・約65㎡の中古マンションを約4,200万円で購入したUさん（30代夫婦・子ども1人の3人暮らし）です。リノベーション済みで壁紙も床も新しく、内装に不安はないと感じていたといいます。

ところが入居後初めての梅雨、北側の寝室と、その隣のクローゼットの壁紙に小さな黒い点が現れ始めました。最初はホコリかと思って拭き取りましたが、数日でまた出現。よく見ると、壁紙の下から染み出すように広がっていたのです。

「リノベ済み」のカビ問題は壁の中で進む

築年数の経った中古マンションでは、外壁や窓まわりの断熱性能が低いことが多く、外気との温度差で結露が発生しやすくなります。結露が壁の中にこもれば、断熱材や石膏ボードにカビが繁殖していきます。

リノベーションで壁紙を張り替えても、壁の中の断熱材まで手をつけるケースは多くありません。表面のクロスが新しくても、内側のカビは残ったまま。湿度が上がる5月〜梅雨にかけて、壁紙の継ぎ目やコンセント周辺からカビがにじみ出すように現れる──これが「リノベ済み中古マンション」によくあるパターンです。

カビが発生しやすい「3つの場所」

マンションでカビが発生しやすい場所は、いずれも外気と接する場所や水回りに集中しています。

・北側の部屋の壁
日当たりが悪く、室温が上がりにくいため結露しやすい場所です。とくに外壁に面した壁、押し入れやクローゼットの奥は要注意です。

・サッシまわりと窓枠
窓ガラスとサッシは室内と外気の温度差が最も大きい場所です。冬場の結露が壁紙やパッキンにカビを残します。

・浴室・洗面所の換気口付近
換気が不十分だと湿気がこもり、天井や換気口のまわりからカビが広がります。

これらの場所に潜むカビは、壁紙の色や柄では見抜きにくく、内見時には判断が難しい部分でもあります。

Uさん夫婦はどう対応したのか

カビ被害が判明したUさん夫婦は、まずカビ専門業者に調査を依頼。寝室の壁紙を一部はがしてもらった結果、幸いにも石膏ボードの裏側まではカビが達していないことが分かりました。

対応は3段階で行いました。まず壁紙の張り替えとカビ除去で約15万円。次に、結露の根本原因に対処するため、北側の窓を内窓（二重サッシ）に交換する工事を約25万円で実施。さらに、押し入れとクローゼットには湿度を吸う調湿建材を張り、湿度センサーを設置して常時管理する仕組みを整えました。（当時のUさん宅での費用であり、施工条件や時期等で変動します）

「リノベの仕上がりに目を奪われて、断熱性能のことまで考えていなかった」とUさんは振り返ります。

中古マンションは「築年数+断熱」で考える

中古マンションを購入する際、内装のきれいさや間取りに目が行きがちですが、5月以降に問題が表面化しやすいのが結露・カビのリスクです。とくに以下の点を意識してみてください。

・サッシの仕様
単板ガラス（1枚ガラス）か複層ガラス（ペアガラス）かで断熱性能が大きく違います。

・北側の部屋の状態
壁紙の継ぎ目、押し入れの奥、エアコン裏の壁に黒っぽいシミがないか。

・既存の換気設備
24時間換気システムの有無と、各部屋の換気口の位置 ・過去の結露。

・カビ履歴
売主や仲介業者に「これまで結露やカビの相談はあったか」を確認。

加えて、可能であれば内見は晴れた日と雨上がりの日の両方で行うと、湿気のこもりやすさが体感で分かります。

「中古マンション+リノベ」が合う人もいる

ここまで結露・カビのリスクを中心に紹介してきましたが、中古マンションのリノベ物件が暮らしにフィットする人もいます。

新築マンションの価格高騰を考えれば、立地の良いエリアに広い間取りで住める中古リノベは魅力的な選択肢です。断熱や換気の状態を購入前に確認できれば、結露・カビのリスクは大幅に減らせます。

「内装のきれいさ」だけでなく「建物の性能」まで含めて見ること。それが、梅雨の湿気に泣かない中古マンション選びの第一歩です。

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ライター：yukiasobi（一級建築士・建築基準適合判定資格者）
地方自治体で住宅政策・都市計画・建築確認審査など10年以上の実務経験を持つ。現在は住宅・不動産分野に特化したライターとして活動し、空間設計や住宅性能、都市開発に関する知見をもとに、高い専門性と信頼性を兼ね備えた記事を多数執筆している。

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