駐車場なし木造なのに「5.5万円」熊本市西区の築4年1LDK、不動産会社が見た相場の真実

皆さま、こんにちは。現役の不動産会社社長として、日々さまざまな土地や建物のご相談に向き合っている岩井です。

賃貸物件を探していると「この条件でこの家賃は高いのか、それとも安いのか」と迷うことはないでしょうか。

築年数や間取りだけを見ると安そうに感じても、実際の相場とは違うことがあります。逆に、高いと思って見送った物件が、あとから相場どおりだったと気づくケースも少なくありません。

家賃は建物の新しさだけで決まるものではなく、複数の要素によって決まります。

今日は、実在の物件条件をもとに家賃を当てるクイズ企画です。不動産会社が家賃相場をどう見ているのか、ポイントを押さえながら一緒に確認していきましょう。

【家賃クイズ】熊本市西区・築4年・1LDK｜家賃はいくら？

まずは物件条件を確認してみましょう。

• 熊本市西区
• 築4年
• 1LDK
• 駅徒歩5分
• 木造
• 約30㎡
• 東向き
• オートロック、防犯カメラあり
• 宅配ボックスあり
• 駐車場なし

この条件を見ると、次のように考える人が多い傾向があります。

• 駐車場がないため家賃は安いのではないか
• 木造なので相場より低めではないか

特に地方都市では車を利用する人が多く、駐車場の有無は家賃に影響しやすい要素です。そのため、駐車場がない物件は家賃が下がると考える人も少なくありません。

こうした条件から、この物件の家賃は4万円台くらいと予想する人が多い傾向があります。

正解は「5.5万円」

予想より高く感じる人もいるかもしれませんが、条件を見ると相場から大きく外れているわけではありません。家賃がこの水準になる理由は、主に次の点です。

• 駅徒歩5分の立地
• 築4年の築浅物件
• 防犯カメラ付き
• オートロック付き
• 宅配ボックス付き

地方都市でも、駅徒歩圏の築浅1LDKは一定の需要があります。特に単身者の場合、次のような理由から1LDKを選ぶケースが増えています。

• ワンルームでは手狭に感じる
• 2DKは築年数が古い物件が多い

その結果、広さに余裕のある1LDKは単身者から安定した需要があります。

また、熊本市西区は市街地や熊本駅などの中心部へアクセスしやすいエリアもあり、単身世帯の入居も見込まれる地域です。

そのため、駐車場がないからといって家賃が必ず下がるわけではありません。駅距離や設備の条件がそろっていれば、5万円台中盤の家賃で成約するケースは十分にあります。

同じ条件を東京で見ると家賃は約12万円

ここで、同じような条件の物件を東京で見てみましょう。

• 東京都板橋区
• 築3年
• 1LDK
• 駅徒歩4分
• 木造
• 約32㎡
• 東向き
• オートロックあり

この物件の家賃は約12万円です。熊本の5.5万円と比べると、2倍以上の差があります。

物件の条件を整理すると、次のようになります。

• 築年数はほぼ同じ
• 間取りは同じ1LDK
• 広さも30㎡前後
• オートロック付き

つまり、建物のスペック自体には大きな差がありません。それでも家賃が大きく違うのは、エリアによる賃貸市場の違いが影響しているためです。

家賃は「築年数」だけで判断しない

部屋探しでは、築年数だけで家賃を判断してしまう人が少なくありません。しかし実際の賃貸市場では、築年数だけで家賃が決まるわけではないのです。

家賃に大きく影響する主な要素は次のとおりです。

• エリアの人気や需要
• 駅からの距離
• 同じ間取りの供給数
• 設備や建物の条件

例えば、築年数が多少古くても駅に近い物件は家賃が下がりにくい傾向があります。反対に、築浅でも駅から遠い場合は家賃が伸びないこともあります。

家賃の高い・安いを判断する際は、同じエリアで実際に契約されている家賃（成約事例）を確認することが重要です。

見た目の条件だけで判断するのではなく、周辺相場と比較して考えることが、部屋探しで失敗しないポイントといえるでしょう。

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筆者：合同会社ゆう不動産 代表 岩井佑樹

不動産売買の専門家として仲介・査定・買取に携わりながら、不動産Webライターとして1,000記事以上を執筆。「売る力×伝える力」を軸に、情報発信と販売の両面から不動産の価値を高めている。派手さよりも誠実さを大切にし、地域に寄り添う姿勢で「早く・高く・安心」の取引を支える不動産の専門家。

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