東京では家賃21万円超も…「熊本・駅徒歩7分・築22年・3LDK」この物件、いくら？プロが教える“相場の盲点”

皆さま、こんにちは。現役の不動産会社社長として、日々さまざまな土地や建物のご相談に向き合っている岩井です。

賃貸物件を探すとき、家賃が高いのか安いのか判断に迷う場面は多いと思います。特に3LDKのようなファミリー向け物件は、同じ広さでもエリアによって家賃が大きく変わります。

今日は、実在の物件条件をもとに家賃を当てるクイズ企画です。不動産会社が家賃相場をどう見ているのか、ポイントを押さえながら一緒に確認していきましょう。

熊本・駅徒歩7分・3LDK…この家賃いくら？

まずは、次の物件条件をご覧ください。

物件条件（熊本市中央区）

• RC造（鉄筋コンクリート造）
• 築22年
• 約60平米
• 3LDK
• 駅徒歩7分
• 南向き
• 駐車場1台込み

熊本市中央区にある、ファミリー向けの3LDKです。駅から徒歩7分という立地も、生活の利便性を考えると十分に評価できる条件といえます。

ここでクイズです。この物件の家賃はいくらだと思いますか。

多くの方は、次のように予想します。

• 7万円くらい
• 高くても8万円前後

正解は、約8.8万円です。

築22年の物件で9万円近い家賃と聞くと、「少し高いのでは」と感じる方もいるかもしれません。

しかし、賃貸の家賃は築年数だけで決まるわけではありません。実際には、立地や需要など、別の要素が大きく影響します。

東京では同じ広さで家賃21万円

比較として、東京の物件も見てみましょう。

東京都品川区の物件条件

• RC造（鉄筋コンクリート造）
• 築25年
• 約62平米
• 3LDK
• 駅徒歩5分
• 家賃：約21万円

間取りや広さは、先ほどの熊本の物件とほぼ同じです。それにもかかわらず、家賃には次のような差があります。

• 熊本：約8.8万円
• 東京：約21万円

同じ3LDKでも、家賃は2倍以上違います。広さや築年数が近いのに、なぜここまで家賃が変わるのでしょうか。

この差には、地域ごとの住宅事情や生活スタイルの違いが大きく影響しています。

熊本と東京で家賃が大きく違う理由

家賃の差が生まれる理由は、主に次の3つです。

「土地価格の違い」「人口と住宅需要の違い」「駐車場の扱いの違い」

それぞれ解説します。

土地価格の違い

住宅地の価格を比較すると、地域差は非常に大きくなります。

• 熊本市中央区：坪40〜60万円
• 東京都品川区：坪250〜500万円

土地価格が高いエリアほど、家賃も高くなる傾向があります。

人口と住宅需要の違い

東京23区は人口が多く、住宅需要が高い地域です。特に品川区のような都心エリアは、通勤利便性の高さからファミリー向け物件の需要も強くなります。

需要が多い地域では、家賃も上がりやすくなります。

駐車場の扱いの違い

熊本と東京では、車の必要性にも大きな違いがあります。

熊本

• 車が生活の必需品
• 駐車場付き物件が多い

東京

• 電車移動が中心
• 駐車場は別契約が一般的

熊本市中心部でも、駐車場は月5,000円〜10,000円程度の価値があります。つまり今回の8.8万円は、実質的には8万円前後の家賃水準とも考えられます。

熊本8.8万円は相場として妥当？

今回の物件条件を総合すると、家賃8.8万円は相場に近い価格といえます。

理由は次のとおりです。

• 築20年前後は賃料が安定する時期
• 駅徒歩10分以内は需要が落ちにくい
• 3LDKは供給が多くない

さらに、学校区や周辺環境によっても家賃は維持されやすくなります。

家賃は築年数より「エリア相場」で決まる

家賃を見るとき、築年数だけで判断する人は少なくありません。しかし実際には、次の要素が大きく影響します。

• エリア
• 交通利便性
• 周辺施設
• 人口と需要
• 学校区

不動産業界ではよく「相場は成約価格で決まる」とも言われます。家賃を判断するときは、次の条件が近い物件を比較することが重要です。

• 同じエリア
• 同じ広さ
• 同じ築年数

思い込みだけで判断すると、本来は適正な家賃でも高く感じてしまうことがあります。住まい選びで後悔しないためにも、まずはエリアの相場を確認することが大切です。

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筆者：合同会社ゆう不動産 代表 岩井佑樹

不動産売買の専門家として仲介・査定・買取に携わりながら、不動産Webライターとして1,000記事以上を執筆。「売る力×伝える力」を軸に、情報発信と販売の両面から不動産の価値を高めている。派手さよりも誠実さを大切にし、地域に寄り添う姿勢で「早く・高く・安心」の取引を支える不動産の専門家。

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