「毎月の返済額は変わらないから」変動金利で“4,000万円”を借りた40代夫婦→2年後、銀行から届いた返済予定表に“青ざめたワケ”

皆さま、こんにちは。金融機関でマネージャーを務めながら、家計のご相談に日々向き合っている中川です。

今回ご紹介するのは、変動金利の住宅ローンで4,000万円を借りた40代のAさんご夫婦の体験談です。

「返済額は変わっていないから大丈夫」

そう思っていたAさんでしたが、銀行から届いた返済予定表を見て、ローンの中身が変わっていたことに気づきます。変動金利で借りている方が確かめておきたい点をご紹介します。

金利年0.5%、毎月の返済額は約10万3,800円

40代男性のAさん（仮名）は、2年前の秋に新築マンションを購入しました。

住宅ローンは、妻と相談して変動金利を選びました。借入額は4,000万円、返済期間は35年。返済方法は、毎月の返済額が同じになる元利均等返済です。

当時の金利は年0.5%で、毎月の返済額は約10万3,800円でした。

契約の際、担当者からはこう説明を受けています。

「金利が上がっても、5年間は毎月の返済額は変わりません」

その後、利上げのニュースを耳にする機会が増えました。それでも、口座から引き落とされる額は2年間ずっと同じです。

「返済額は変わっていないから大丈夫」

Aさんは、そう考えていました。

返済予定表の「利息」を見て青ざめた

この秋、銀行から新しい返済予定表が届きました。

金利の欄を見ると年1.25%。借りたときから0.75%上がっています。それでも、毎月の返済額は約10万3,800円のままでした。

ところが、その内訳を見たAさんは青ざめました。

借りた最初の月は、利息が約1万6,700円で、元金の返済にあてられるのは約8万7,200円でした。それが今では、残高約3,800万円に対して、利息が約3万9,600円、元金は約6万4,200円になっています。

「同じ金額を払っているのに、借金の減り方が遅くなっている……」

毎月の返済額は変わっていなくても、その中身は大きく変わっていたのです。

返済額が変わらない仕組みの裏側

Aさんは銀行の窓口で説明を受けました。

変動金利で元利均等返済の場合、金利は半年ごとに見直されますが、返済額の見直しは5年ごとです。見直し後の返済額も、それまでの1.25倍までとされているのが一般的です。

ただし、返済額が変わらないからといって、負担が増えていないわけではありません。

金利が上がった分、返済額のうち利息にあてられる割合が増え、元金にあてられる割合が減っていたのです。

金利が年1.25%のまま続くと、6年目からの返済額は約11万9,000円になる計算です。

さらに金利が上がり、利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息は「未払利息」として繰り延べられます。返済額の増え方が1.25倍までに抑えられても、本来の利息を支払わなくてよくなるわけではありません。

なお、返済額の見直しのルールや未払利息の精算方法は、商品や金融機関によって異なります。自分のローンの仕組みは、契約時の書類で確かめられます。

返済額だけでなく、元金と利息の内訳を見る

日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25%程度へ引き上げました。住宅ローンの金利が同じ幅・同じ時期に動くとは限りませんが、変動金利で借りている方は、次のような点を確認してみてください。

• 返済予定表の「利息」と「元金」の内訳
• 繰上返済で元金を減らせる余裕があるか
• 金利がさらに上がった場合の返済額

固定金利への借り換えも選択肢のひとつです。ただし、諸費用がかかるうえ、毎月の返済額が増えることもあるため、慎重に比べる必要があります。

Aさんご夫婦は、ボーナスの一部を繰上返済にあてることにしました。

変動金利の住宅ローンでは、毎月の返済額だけで安心せず、利息と元金の内訳まで定期的に確認することが大切です。

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執筆・監修：中川 佳人
金融機関勤務の現役マネージャー。1級ファイナンシャル・プランニング技能士。20年にわたり、資産形成や家計管理・住宅ローンなどの実務に携わってきた経験を活かし、記事の監修や執筆を行っている。専門的な内容を、誰にでもわかりやすく伝えることをモットーとしている。

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