駅徒歩3分人気タワマンなのに「空室だらけ…」投資目的で購入した40代大手会社員の末路【不動産のプロは見た】

皆さま、こんにちは。現役の不動産会社社長として、日々さまざまな土地や建物のご相談に向き合っている岩井です。

不動産投資を考えるとき「人気物件なら安心」「タワーマンションなら価値が落ちにくい」、そう信じて購入する方は少なくありません。

しかし現実には、その期待を裏切られるケースもあります。購入当初は注目を集め、即完売したタワーマンションが、数年後には「住みたい人が減り、売りたい人ばかりが増える建物」へと変わってしまうこともあるのです。

今日ご紹介するのは、駅近・眺望・充実した共用施設と条件がそろい、誰もが「成功物件」だと信じていたマンションが、空室の増加と管理不全によって、徐々に評価を落としていった事例です。

投資としては完璧に見えた「即完売タワマン」

今回の相談者は、40代の会社員男性Aさんです。大手企業に勤める一般的な会社員で、副業として不動産投資を始めた方でした。

Aさんが購入したのは、駅から徒歩3分のタワーマンション。高層階からの眺望に加え、ジムやラウンジ、ゲストルームなど共用施設も充実していました。分譲時は抽選になるほど人気が高く、販売開始からわずか数週間で完売しています。

入居が始まった当初、管理体制にも不安はありませんでした。

修繕やルール決めもスムーズに進み、目立ったトラブルはありませんでした。この時点で、将来問題が起きると考える人はほとんどいなかったのです。

購入から数年が経った頃でした。他の部屋でも、賃貸に出される部屋が徐々に増えていきます。

入居者は、転勤者や短期赴任者、法人契約が中心。住民の入れ替わりが多くなり、顔を合わせても軽く会釈する程度の関係が当たり前になっていきました。

その頃から、管理組合の総会出席率が下がり始めます。

「いずれ出ていく」「自分が深く関わる話ではない」、そんな意識が、少しずつマンション全体に広がっていきました。

その結果、以下のような状態が続くようになります。

共用部分の清掃レベルも落ち、ゴミ出しのルールや騒音をめぐるトラブルが徐々に増えていきました。

決定的だったのは、空室率の上昇と管理費の未納でした。賃貸に出しても入居が決まらない住戸が増え、一部のオーナーで管理費や修繕積立金の未納が発生します。

未納分を他の人が直接肩代わりするわけではありませんが、必要な費用が十分に集まらなくなることで、修繕や管理の判断が先送りされていきました。

その影響は、実際に住み続けている世帯に表れます。共用部分の管理水準が下がり、将来の修繕に対する不安も強まっていきました。

「きちんと払っている人だけが、我慢を強いられている」

そんな不満が目立つようになり、実際に住んでいた人たちが次々と撤退（売却）を考え始めます。建物自体は立派でも、住み心地と評価が同時に下がる悪循環へと陥っていきました。