価値が落ちない！ 不動産コンサルタントに聞く“買うべき家”の見極め方

こんにちは。婚活コンサルタントの菊乃です。

昔は「家を持って一人前」みたいなマイホーム神話がありました。しかし、これからの日本は空き家がどんどん増えていき、処分に困る住宅が増えるということは何度かコラムでもお伝えしました。

そうなると、「家って買っていいの？」と悩みますよね。

不動産屋や銀行に相談に行く方がおりますが、どちらも家が売れて儲かるビジネスなので、「買うな」と言うわけがありません。

今回は日本初個人向け不動産コンサルタントの長嶋修さんにインタビューしました。

●Q1：家は買ってもいいのでしょうか？

条件付きで今は「買い時」です 。人口がこれから減少し、空き家も増えますが、15％の家は価格上昇か価値を維持します。購入する場合はこの見極めをしたいですね。

それ以外の物件はこの先価値が下落します。下落するだけではなく、中には売るときに家屋解体費数百万円を持ち主が負担して0円で売却せざるを得ないマイナス価値の物件もあります 。

●Q2：ずっと住み続けるなら価値が下落しても構わないのでは？

多くの方が一生涯住み続けるつもりで家を購入されるのですが、市場に出回っている中古物件の30％は築10年以内 なのです。

新築を買って10年住まないうちに、転勤などの何らかの諸事情で手放す方がそれだけいらっしゃいます。

●Q3：価値が落ちにくい家ってどんな家ですか？

新築がダメとは言いませんが、新築物件は買ってすぐ建物価値が20％ぐらい下がります。

東京では中古物件と新築物件の価格の差は2000〜2600万円ぐらいあり、古い家を1000万円かけてフルリノベーションしても新築より安いのです。

中古物件の場合、価格の下落は一定しておりません。ある期間までは毎年どんどん値下がりしていき、ある期間を過ぎると価格の下落がゆるやかになります。

そのある期間の目安として、マンションは20年落ち、戸建ては15年落ち と覚えておきましょう。

これから日本は人口が都会に集中していき、街がコンパクトになっていきます。

昔は市役所や駅が離れていたかもしれませんが、公共サービスや商業施設を集めてしまえばバスや上下水道、ごみ処理などの行政サービスのコストも削減できます。これを「コンパクトシティ 」といいます。

そういう地方でも施設が集まるエリアにある家ならば、価値が落ちにくいでしょう。

●Q4：いい中古マンションの見分け方ってありますか？

同じ築30年のマンションでも、ちゃんとメンテナンスがされ管理をしているマンションも、管理されていないマンションもほぼ同じ価格で売りに出されているのが現状です。中には修繕のための積立金が貯まっていないところも。

管理組合の議事録を見せてくれる マンションなら、そのオープンな姿勢だけでとてもいいマンションかと。

しかし、管理組合議事録は公開の義務がないため、見せてくれるマンションはまだ少ないのが現状ですね。

●Q5：未来の人口集中エリアかはどうやって調べたらいいですか？

『立地適正化計画』というのを市役所などのHPで公開されていないか見てみましょう。どんなにいい家もロケーションが悪く買い物が不便、学校が遠いとなれば住みにくいです。

未来のことを考えて、その街が活性化するエリアなのか も考えて家を買いたいですね。

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長嶋さん、貴重なお話をありがとうございました。

【取材協力／長嶋修】
『さくら事務所』創業者会長・不動産コンサルタント。1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立、現会長。『中立な不動産コンサルタント』としてマイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言を行なう。著書・メディア出演多数。
・さくら事務所

●ライター／菊乃（婚活・恋愛コンサルタント）
●モデル／ゆみ