【プロに学ぶ】不動産購入4つのポイント｜買うなら新築より中古物件！？不動産購入で押さえておくべきポイントとは？

最近、お金のことをしっかり考えているアラサーガールほど不動産購入に興味津々。「住みながら資産を作る」という考えの人が増えているんだとか。「不動産を買うほどお金がない！」とか「いつか値下がりしそうで怖い」と思っている人こそ、これ読んでしっかり学びを深めてみて。

不動産物件の選び方について学ぼう

不動産を選ぶ際、投資の観点で価値があるかを判断することが重要。簡単な判断材料を教えてもらいました。

教えてくれたのは・・・中島翔さん

Profile

不動産会社「ないけんぼーいず」の代表取締役。不透明で怖いイメージのある不動産業界を変えたいとの思いから、SNSで情報を発信。日本一ホワイトで相談しやすい〝愛される不動産屋〟をめざしている。

買うなら新築より断然、中古物件

圧倒的に、リノベーションされた築年数の古い中古物件がおすすめ。なぜなら、ここ数年は建材価格が値上がり傾向にあり、新築価格は上がる一方でどんどん手が出しづらくなっている。さらに、新築だとモデルルームのイメージだけで決めないといけないし、そもそも買ってから完成するまで１〜２年住むこともできないのもネックだね。その点、中古のリノベ物件は、外観は古くても部屋自体はキレイだし今どき。何よりも新築より割安感があって、すぐに住めるところも魅力。

築古物件でもポイントを押さえれば優良物件に出会える！

築年数が古くても、管理体制がよくてちゃんと手入れがされている物件だと、古さを感じないこともあるんです。ただ、そのような優良物件や大手の不動産会社が管理しているところだと、築古でも割高だったりするんだよね。建物の状態がいいとか、管理体制がしっかりしてるとかも重要だけど、投資の視点では、周辺の坪単価に比べてどれだけ割安であるかを考えることも大事。築50年でも、格段に安いものを見つけられたなら、絶対にその価値は上がるから。

優良物件のポイント

古いけど外壁がキレイ

築年数に比べて外壁がキレイだったり状態がいいものは、管理や修繕がされている証拠。特に外壁は素人でもぱっと見で判断できる。

共有部分が整理されている

ゴミ捨て場や廊下など共有部分が整頓されているなら、管理体制がしっかりしているってこと。掲示板の掲示物を見るのもおすすめ。

避けるべき中古物件のポイント

管理費と修繕積立金が高い

物件自体は割安だけど、特に修繕積立金が高い築古マンションは意外と多い。月5万円など、家賃に近い設定のこともあるため要注意。

定期借地権付きマンション

地主が期限付きで土地の賃借を行い、そこに建てられたマンションのこと。契約期限が切れたら建物は解体され、資産にはならない。

「旧耐震」と「新耐震」についてどう考える？

「旧耐震基準」と「新耐震基準」では耐震強度が違うけど、これまでの状況を見るとその違いはほぼなし。だったら、割安な「旧耐震」で立地がいい物件を選んだほうがいい。でも、「地震で倒壊するかも」って心配で眠れなくなるくらいなら買わないほうがいいかもね。

間取りは1LDK以上。ワンルームは200%いらない

買うなら絶対に1LDK以上じゃないとダメ。ワンルームはわざわざ買う必要なし！理由1は、1LDK以上からしか住宅ローンが組みにくいから。ワンルームの場合は、現金一括払いか、金利の高い投資用ローンでしか買えません。理由2はニーズ。ローンを組めないワンルームを買うのは、ごくわずかな投資家くらいしかいない。でも1LDK以上なら実際に住む人も買うし投資家も買うから、需要が高くて売りやすい。

将来的なことを考えるなら立地にこだわる

物件選びの際、最もこだわるべきは立地。都心の一等地や、本質的に人気のあるエリアを選ぶべきだね。都心になればなるほど、将来的にも売りやすいのが一番の理由。さらに、土地自体に需要があるから、そこに立つマンションは築年数が古くても荒廃していくことは考えられないし、住めなくなるほど古くなったら建て替えられることは容易に想像できるよね。都心に買えないなら、人気の街まで電車1本で行けるとかで選ぶといいかも。

2つ以上あると結構キツイ！避けるべき物件のポイント

「人間は悪いポイントに関して1個ならギリ我慢できるけど、2個以上あるとダメらしい」

間取りが変

部屋の形が三角だったり、天井が異常に低いなど、住むとなると困るような物件は安くなっていることが多い。けれど、やっぱり使いづらい。

大通りや高速道路に面している

交通量が多かったり大型車が通る道路に面した物件は、騒音が気になることも。リモートワークが増えたことで、気にする人が増加している。

駅から徒歩11分以上

ネットで検索するときの条件として「駅からの距離」が選ばれることが多く、遠い物件は検索に引っかかりにくい。徒歩7分以内がベスト。

1階に飲食店がある

1階に飲食店があると害虫や害獣がエサを求めて寄ってきやすく、そのまま上の階に・・・なんてことも。そのような理由で敬遠されがち。

日当たりがすごく悪い

日当たりが悪いと室内が昼でも暗いし、カビが発生したり、冬の室温が低くなることも。家で過ごすことが多い人は特に気にすべき。

撮影／国井美奈子 文／水浦裕美 ※andGIRL2024年春号より