【中古マンション】値下げ物件が多数？品川区と目黒区はこれからの狙い目エリアかも？

千代田・中央・新宿区は変わらず高騰

マンションリサーチが、東京23区に所在する中古分譲マンション約4000棟を対象に行った価格調査の結果を発表しました。2023年、前年と比較して価格が下落した中古マンションの増減をまとめています。

調査対象は、（1）1983（昭和58）年以降に建てられた新耐震物件、（2）40平方メートル以上、（3）実需（オーナーチェンジを除く）――に該当する3942棟です。

それによると、2023年に価格が下落した東京23区の中古マンション数は、前年と比較して約30％増加したと推定。一方で、都心5区では港区のみが約20％増加したものの、千代田区・中央区・新宿区は減少、また渋谷区は横ばいとなっているとのことです。

同社は「物件供給量が多く、かつ物件価格も大きい都心5区がマンション価格を引き上げているため、マクロデータ上では価格が高騰しているように見えますが、実際23区の多くのエリアで価格転換の予兆が見られていると言える」としています。

1都3県における月ごとの平均成約平米単価は2013年3月以降、2023年12月に至るまで防火の一途をたどっており、マクロのデータ上では東京23区の中古マンションは高騰し続けているように見えます。

しかし23区ごとに前年の価格下落棟数を比較すると、千代田区－27.8％、中央区－12.5％、新宿区－13.2％と、価格下落数が減少している一方で、同じ都心5区の港区は19.6％と増加に転じています。渋谷区は0.0％で横ばいです。23区で下落数の増加が最も顕著だったのは品川区で82.4％、次いで目黒区の48.0％でした。

同社は2022年と2023年の在庫水準を比較した上で、「2023年の在庫数水準の方が圧倒的に高く、需給バランスは逆転したと考えられる。従って、都心5区のような一部のエリアを除けば相対的に需要が減少したため、値下げせざるを得ない中古マンションが増加しており、実態としては多くのエリアで価格転換の予兆が見られていると言える」と分析しています。

（LASISA編集部）