3,000円から始める不動産投資！J-REITの魅力と運用するきっかけ

筆者は現在、不動産投資をしています。といっても、マンションや一軒家を所有しているわけではありません。ここで「現物不動産を所有しなくても投資ってできるの？」と疑問に思う人もいるでしょう。

実は不動産投資は、証券口座を使った「J-REIT（ジェイ・リート）」でも行うことができるんです。今回は、筆者が実際に行っているJ-REITについて紹介します。

現物不動産を所有しない「J-REIT」とは？

「J-REIT（ジェイ・リート）」とは、投資家から集めたお金を元に、投資のプロがマンションやオフィスなどの管理や運営、売買を行い、得られた利益を投資家に還元するというものです。投資信託の仲間で、運用で得られた利益は投資信託同様、分配金として投資家に還元されます。

投資信託と異なるのは、証券口座で売買を行い、価格も常に変化すること。また、J-REITはNISA（ニーサ）口座で取引できるため、通常かかる運用益に対する税金を非課税に抑えることができます。

J-REITの種類は豊富で、1口2万円くらいのものから数十万円を超えるものまで種類が存在しますが、やはり高額になるほど、初心者には手を出しにくくなるものです。

そこで筆者は、全J-REITを対象としたETF（上場投資信託）を保有。1口2,000円程度の資金から不動産投資を開始しました。

J-REITをはじめたきっかけは仕事以外の収入を得たかったこと

筆者がJ-REITを始めたきっかけは、仕事による収入以外にお金が入る仕組みが欲しかったことです。J-REITを仕事以外の収入源として選んだ理由は、主に3つあります。

筆者が選んだJ-REITでは分配金が年に4回入る

銀行の預金に利息がつくことを知っている人は多いのではないでしょうか？それと同じく、J-REITも銀行の利息と同じように、定期的に分配金が受け取れます。分配金の金額は運用利益により変動しますが、一般的に銀行の利息より高い利回りが期待できます。

また、預金利息の支払いは年に2回の銀行がほとんどですが、J-REITの分配金は、それよりも多い回数、分配金が受け取れるのも魅力でした。筆者が保有しているJ-REITでは年に4回、分配金が受け取れます。

分配金の受け取り回数は銘柄によってさまざまで、投資信託タイプのJ-REITでは、毎月分配金が受け取れるものもあります。将来、年金のような感覚で毎月収入を得たい人は、そちらを積み立てても良いでしょう。

運用するのが不動産＆分散投資のため安定した運用が期待できる

J-REITによる投資先の不動産には、マンションや商業施設、オフィスビルなどさまざまな種類の建物があります。私たちが生活していくためには、住む場所や生活用品を買う場所（＝建物）が必要不可欠です。日本に人が住む限り、建物の需要がなくなることないため、その建物を利用した運用での家賃収入がなくなることは、ほぼ考えられないでしょう。

現物不動産では、持っている不動産に借り手がいなければ収入はゼロになりますが、J-REITはたくさんの不動産を対象に分散投資をしているため、収入がゼロになることは考えにくいです。また、運用するのはプロの投資家のため、雲行きが怪しい物件は売却したり、今後収益が期待できそうな物件を新たに購入したりしながら、利益が出やすいように投資する不動産も変化させることができます。

筆者は以上の点から、J-REITは長期的に安定した収入が期待できると思いました。

若い内から積み立てることで種銭を成長させることができる

先ほど説明した通り、J-REITでは定期的に、預金利息より高利率の分配金を受け取ることができます。得られた分配金を消費に使うのではなく、再び投資に回すことで、さらに大きい分配金を得られる仕組みが作れるのです。これを「複利の効果」と呼びます。

複利の効果を得るためには、時間が必要です。1年より5年、5年より10年と、期間が長くなればなるほど、複利の効果を実感できます。そのため、若い内からJ-REITで資産運用していくと、老後には大きい収入が期待できると思いました。

投資を長いスパンで考えたとき、背伸びした金額を日々捻出するより、少額でもずっと続けられることが重要です。J-REITは少額で積み立てられるため、長期的な投資と相性が良いと思いました。

J-REITで資産運用をはじめて感じたメリット

筆者が初めてJ-REITを保有してから、約2年が経ちます。今思う、J-REITのメリットは2つあります。

基本的に放置でOK

個別株などの投資は、企業の業績や世の中の情勢などの影響をダイレクトに受けやすく、こまめな価格のチェックが必要です。もちろん、証券口座で取引をするJ-REITも価格は常に変動しますが、長期投資が目的のため、日々の価格変動は気にしていません。

基本的に、購入したらあとはじっと持ち続けるだけ。放置で良いのは、忙しい人も取り入れやすい投資方法だと思います。

株式市場が開いているときはいつでも売買可

現物不動産で投資をしようと思うと、物件を見に行ったり契約したりと、手間だけでなく時間もかかります。そのため、欲しい！と思ってから実際に保有するまでのタイムラグが発生し、すぐに取引できません。しかし、J-REITであれば株式市場が開いている間は、いつでも何度でも売買できます（事前に証券口座開設や入金は必要）。

また、「今すぐにいくらでも良いから売買したい」という売買の仕方（成行注文）のほかに、「今は1,500円だけど、1,000円になったら買いたい」など、希望の価格で売買する（指値注文）ことも可能です。筆者は価格が高いときは放置し、下落しているときに買い増しするようにしています。

J-REITが向いていない人や保有で気をつけたいこと

投資をする以上、プラス面だけでなくマイナス面も知っておく必要があるでしょう。以下では、筆者が思うJ-REITで不動産投資をするうえで気をつけたいことや、J-REIT投資が向いていない人について紹介します。

短期の値上がりを狙う人には向いていない

先ほど紹介した通り、J-REITは安定した高い利回りの分配金を目的とした、長期的な資産形成に向いています。株式投資のような、短期で大きく利益を出すことは期待できません。そのため、すぐ先の大きな利益を目指したい人はJ-REIT以外の投資を行う方が良いでしょう。

経済や情勢に影響されやすく下落時に手放してしまう点に気をつける

J-REITは現物不動産の家賃収入のように、毎月決まった金額が得られるわけではありません。常に価格は変動し、ときには大きな下落を経験することもあるでしょう。筆者も、間近では新型コロナウイルスによる暴落を経験し、J-REITも漏れなくマイナスになってしまいました。

しかし、目的は長期的な分配金を得ることだったため、売却せずそのまま保有。現在はプラスに戻っています。このとき、筆者の目的や出口が明確でなければ、損失が怖くなり売却していたでしょう。10年、20年後を想定すると、下落時は買い増しできるチャンスにもなります。長期で資産形成を考える人は、暴落時に慌てず冷静に考えることも重要です。

初心者こそJ-REITで自分サイズの不動産投資を

投資にはさまざまな種類があります。なかでも、不動産投資は多額のお金が動くため、初心者が手を出しにくいのも事実です。そんなときは無理をせず、始めやすい少額投資からスタートさせるのも良いでしょう。

運用していく中で、ほかの投資や現物不動産に興味を持てば、そこから調べて行動しても 遅くありません。まずは、数千円から投資できるJ-REITで、未来への積み立てを始めてみませんか？