【新築・中古別】マンション購入で失敗しないための注意点をFPが解説

マンションは金額も大きく、すぐには売れないこともあり、購入は慎重に判断しなけれなりません。しかし、マンションを購入する際にはテンションが上がってしまって、いい部分にばかり目がいき、購入してから失敗に気付く方も少なくありません。この記事では、マンションを購入する前に知っておきたい、マンション購入で失敗しないための注意点を解説していきます。

失敗しないための注意点【新築・中古共通】

当初の返済額が最も少ない変動金利型は、家計に余裕がなく負担を抑えたい方に向いているようにも思えますが、「変動金利型」が向いているのは、家計に比較的余裕があり、金利上昇時に繰り上げ返済や一括返済で対応できる方。家計に余裕がなければ、金利上昇に伴う返済額の上昇に対応できず、返済に行き詰まる恐れがあり、変動金利型はあまり向いていません。

子どもが小さく今後教育費の増加が見込まれるなど、家計状況が大きく変化すると予想される方は、多少金利が高くなっても「全期間固定型」を選択し返済額を確定させておくほうが安心といえます。

なるべく金利の低い金融期間を選ぶ

返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、1％の金利差が返済額に大きく影響してきます。金融機関によって同じ借入額・返済期間でも貸付金利に差が生じるため、複数の金融機関を比較して決めるのがポイントです。

【試算条件】借入額：3000万円 返済期間：30年 返済方法：元利均等返済（ボーナス払なし） 金利タイプ：全期間固定型

失敗しないための注意点【新築】

新築マンションを購入する際、特に注意したいのが以下のような点です。

1. 実際の部屋を確認できない
2. どのような人が住むのかわからない
3. 購入直後に2〜3割価値が下がる

1. 実際の部屋を確認できない

新築マンションは建物完成前に販売されることも多く、図面やモデルルームの雰囲気だけで購入して失敗するケースがあります。

オプション

モデルルームでは見栄えをよくするため、内装や水回りの設備などがグレードの高いオプション仕様になっていることがあります。そのためどこからがオプションなのかをよく確認しておかないと、標準仕様で購入して、完成後にイメージと違うという失敗につながります。無駄に豪華なオプションは不要だと思いますが、コンセントの増設など、生活の利便性に直結する部分は優先的に検討するとよいでしょう。

天井高・梁

マンションでは梁が室内にあり、天井の一部が低くなっている構造（下がり天井）が多く見られます。しかしモデルルームではその部分が正確に再現されていないこともあり、実際の部屋が狭く感じたり、家具が思い通りに置けないといった失敗につながっています。この失敗は、天井寸法まで記載された間取り図面を確認しておくことで防げます。

2. どのような人が住むのかわからない

新築マンションでは、実際に入居するまでほかにどのような人が住むことになるかわかりません。これはどうしようもない部分でもありますが、立地や間取りなどからターゲット層（単身・ファミリー・シニアなど）を予想したり、不動産業者に聞ける範囲で確認しておくことで、住民トラブルの軽減につながります。

3. 購入直後に2〜3割価値が下がる

一般的に新築マンションの価値（評価額）は、購入直後に購入価格から2〜3割下がるとされています。購入価格には諸経費も含まれますが、それを除いても1〜2割は下がることになります。頭金なしで購入した場合、ローン残高がマンションの評価額を上回る状態がしばらく続きます。もしこの状況でマンションを売却せざるをえなくなると、売却代金でローンを完済できない事態となってしまいます。この事態は、諸経費とは別に購入価格の2割程度を頭金にしてローンを組むことで概ね回避できます。

失敗しないための注意点【中古】

中古マンションを購入する際、特に注意したいのが以下のような点です。

1. 仲介手数料
2. 耐震強度
3. 管理・修繕状況に問題はないか
4. 修繕積立金の負担
5. リノベーション物件

1. 仲介手数料

中古マンション購入時にかかる諸経費の相場（物件価格の6〜10%）は、新築マンション（同3〜7%）に比べ高い傾向がありますが、その大きな要因となっているのが、物件価格の3％程度かかる不動産業者に支払う仲介手数料の存在です。この仲介手数料は、交渉次第で下げられる可能性があり、特に売主（マンションの現所有者）からも仲介手数料を受け取っている場合には、値下げに応じてもらいやすい傾向があります。不動産業者側から値下げしてくれることは稀なため、購入者側から交渉を持ちかけてみることが大切です。

2. 耐震強度

1981年（昭和56年）6月1日の建築基準法改正前に建築されたマンションは、現行よりも耐震基準が緩く、耐震強度が不足している可能性があります。安全性はもちろん、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受けるための条件としても、十分な耐震強度が確保されている物件を選ぶようにしましょう。

【住宅ローン控除が適用される中古マンションの条件（以下のいずれかの条件を満たす住宅）】

• 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が25年以下（マンションなどの耐火建築物の建物の場合）
• 耐震基準＊に適合する建物（＊地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの）

3. 管理・修繕状況に問題はないか

いつまで住めるかというマンションの「寿命」や「耐久性」は、適切な管理・修繕が行われているかで大きく変わってきます。長期修繕計画があり、その計画に沿って管理・修繕が適切に行われている物件を選ぶことが、長く住めるマンションを選ぶポイントです。

4. 修繕積立金の負担

築年数が増すごとに修繕積立金が増加する「段階増額積立方式」となっているマンションが多く、中古マンションでは修繕積立金が割高になる傾向があります。ただ修繕積立金は安すぎても問題があり、将来必要な修繕費が不足して多額の負担が生じる恐れがあります。

【ガイドラインによる修繕積立金額の目安（例）】

専有床面積 80 m²のマンション（10 階建て・建築延床面積 8,000 m²）の場合

5. リノベーション物件

リノベーション（大規模改修工事）によって、まるで新築のような中古マンションも増えています。注意が必要なのは、内装など表面的な部分は綺麗に改修されていても、給排水設備がそのままになっていたり、建物本体の管理・修繕が適切に行われていない物件。

入居後に漏水などのトラブルが起き、百万円単位の追加修繕が必要となる恐れがあります。失敗を防ぐには、外観だけで判断せず、リノベーションの内容や建物本体の管理・修繕状況まで確認することが大切です。

マンション購入まとめ

マンション購入における失敗の多くは、購入前に細かい部分までよく確認すれば防げます。今回ご紹介した点に注意して、購入後に後悔することのないマンション選びをしていただければ幸いです。