Vol.2 住宅購入で失敗しないための最大の秘訣

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2016年の夏は、住宅ローンを組むのならチャンス！ でも、家を買うなら、最初に必ず把握しておいてほしいことがある。それは、「自分は、いくらの住宅ローンだったら、払い続けられるのか？」ということ。「住宅購入で失敗しないための最大の秘訣は、借入金額の設定です」と言うのは、ファイナンシャルプランナーの浅井秀一さん。詳しく話を伺おう。

■払える金額以上の金額を、借りられてしまう現実

今回、最も伝えたいことは、「借りられる金額」と、「払い続けられる金額」は違うということだ。この部分は、本当に声を大にして言いたい。

通常、住宅ローンを借りる際は「年収の○％」という感じで、年収に対して借りることができる限度額が決まる。

たとえば、理想の物件に出会ったとする。「ちょっと頑張れば、ローンは何とか払えそう」と思った。そんなときこそ、「本当に大丈夫？ 35年間、『ちょっと頑張る』を続けられるの？」と、自問自答してみてほしいのだ。

最近では、住居費（住宅ローン＋維持コスト）が年収の半分を占めてしまう借入ケースもあると言われている。たとえば、手取りが30万円なら、住居費が15万円を占めるというわけだ。残り15万円ですべての生活を賄っていけるだろうか？ こんなふうに、具体的な金額に落とし込んで考えてみてほしい。そうしないと、「返済し続けられないローン」を組んでしまうということが起こり得る。

■「現在の家計」をもとに「借りられる額」を算出

そこで、現在の家計から、年間で無理なく支払っていける額を算出してみよう。まずはそれを算出するために、ザックリとしたイメージとして、この公式を頭に入れよう。

■（1）まずは、「購入後の住居費の上限」を把握する

では、無理なく払える住宅ローン金額は、どうやったら割り出せるのだろう？ 最初のステップとして、「購入後の住居費の上限」を確認することが必要だ。ここでは、「家賃9万円で、年間の貯蓄から30万円を減らせる場合」で計算してみる。

まず、毎月の家賃を12倍して、年間の家賃総額を出す。これに、「やりくり可能な金額」をプラス。やりくり可能な金額とは、いわゆる「ちょっと頑張る、でも無理はしない」額のこと。目安としては、年収の5%以内が無難だ。

最後に、住宅ローンを組むことで税金が毎年戻ってくる「住宅ローン控除額」も足す。住宅ローン控除は最大で「借入金額×1％」（ただし、支払っている年間の所得税＋住民税の一部が上限だ）。

■（2）「住宅維持コスト」を差し引く

上記の例では、年間170万円が購入後の住居費の上限だ。しかし、これがすべて住宅ローンの返済額に充当できるわけではない。マイホームの取得後は、固定資産税などの税金もかかるし、マンションなら管理費や修繕積立金の負担も重い。「フラット35」という住宅ローンを借りる場合は、団体信用生命保険の特約料も毎年かかってくる。

下の表は、「フラット35」を借りて新築マンションを購入する場合の一例だが、合計すると年間のコストは40万円にも上ることがわかるだろう。

■（3）無理なく支払える住宅ローンの金額は、上記の「（1）−（2）」

最後に、（1）で計算した「購入後の住居費の上限」から、（2）の「住宅維持コスト」を差し引けば、「無理なく支払える住宅ローンの金額」が把握できる。

この例では年間130万円（170万円−40万円）だ。

返済期間によっても変わってくるが、返済額がこの程度に収まる範囲で、借入金額を設定することが大切だ。

■「ローン借入額」は、本気を出して考えるべきこと！

家を買うには物件価格のほかに、登録免許税など「取得するための諸費用」もかかる。また、引越しをするのだから、エアコンや家具、カーテンといった「家具・家電・新調インテリア」類の出費も0円という訳にはいかないだろう。

だからといって、ローンの借入額限界まで借りてしまうと、それこそ「住宅ローン返済に追われる人生」になりかねない。

どうか、覚えておいて欲しい。

「住宅ローン借入額の設定は、本気を出す価値がある、大切な問題だ」ということを。ここが、読者の皆さんに伝わったのなら、本特集の意義はあったと思えるほどだ。

そのためには、本を読んでみたり（今回取材した浅井さんの著書『図解わかる 住宅ローン』」（新星出版社）は本当におすすめだ）、信頼のおけるファイナンシャルプランナーに試算してもらったりしてもよいだろう。

ところで、住宅ローンの負担感は、夫婦でローンを組むことで軽減できる。

次回は、最近増えている「共働き夫婦」の住宅ローンについて考えてみよう。

(楢戸ひかる)