貯金わずか80万円でマンションを購入! 人気FPの投資用マンションことはじめ

けっこう堅実に貯金していて、そろそろ投資も…と考えているアラサー&アラフォー女子は少なくありません。そんなオトナ女子のために、今メディアでひっぱりだこのファイナンシャルプランナー風呂内亜矢さんが投資用マンションについて解説。資産運用の手段の1つとして考えてみてはいかが?

●若いうちほどマンション購入のメリットがある!?

20代後半のとき、わずか80万円の蓄えでマンションを買ってしまい、それがきっかけでファイナンシャルプランナー(FP)に転身したという風呂内亜矢さん。自身の経験から、投資用マンションについて解説してもらいました。実は、若いうちにマンション購入など、不動産について考えることが将来にプラスになるという、そのワケは…?

――20代でマンションを買うのは、けっこう思い切りが必要ですよね。

風呂内(以下同)「私の場合は、初めからしっかり考えて購入したわけではなく、衝動買いだったので驚いたこともたくさんありました。けれどマンション購入は覚悟が必要な買い物だけに、お金について真剣に向き合う機会をくれたと思っています。

また、年齢が若いと仕事をして稼げる期間も長いですし、ローン返済も長期でゆっくり返せます。繰り上げ返済など、好転させやすいといえます。同じこと40代後半などでしていたら少し厳しかったかもしれません」

――なるほど。若い世代ほどリスクが低くなるわけですね。では、今、購入するならどんなマンションがいいですか?

「1つの選択肢として、誰かに貸して家賃収入を得られるタイプの投資用マンションがありますね。マンションは1部屋単位で購入することができます。

もし自分で住むために購入した場合、ローンの返済はすべて自分で行うことになりますが、投資用マンションの場合、家賃収入があるためそれをローンの返済に回すことが見込め、より低額の費用で購入することができます。

たとえば東京都心のマンションを2000万円で購入したとしましょう。ローン2000万円を金利2%、35年元利均等返済(毎月の返済額のうち元金と利息の比率を変えることで毎月の返済額を一定にする、一般的な返済方法)すると、実際に支払う額は約2780万円になります。自宅の場合、このお金はすべて自分で払うことになりますね。

一方、自分で住まずに月7万円の家賃で貸し出せば、年間で84万円の家賃収入になります。35年間、家賃収入が途絶えないと仮定すると2940万円。ローンだけを考えると自分の負担はなく、約190万円の利益が出ます」

実際には35年間で空室がどのくらい出るか、管理費・修繕費・固定資産税などローン以外の費用も含めて計算し、自分が最大どのくらいの費用負担をする可能性があるかも確認する必要があります。

――もしプラスマイナスゼロか、多少、費用がかかったとしても、実家住まいの人なら無理なく買えそうですね。

「しかも35年後には、そのマンションがあなたの財産となります。その後はそのまま家賃収入を生活の足しにしてもいいし、売却してまとまったお金を手に入れるのも、自分が住んで家賃ゼロで生活するのもあなた次第。35年間で支払う可能性がある費用と、これらの活用法の効果を比較して、メリットがある物件であれば購入を検討するのも良いですね」

●若いうちから考えるほど“豊かな老後”に近づける

――でも、20代の人でもローンの審査は通るものですか?

「若い人だとこれから働いて稼げる期間も長いので、フルローンでも高齢者よりは返済しやすいと金融機関は判断します。

総務省統計局の家計調査のデータによると、65歳の夫婦がひと月に必要な経費はおよそ22万円。そこから公的年金でもらえるであろう金額を差し引いた額×12カ月×年数があなたの老後に必要な経費の目安ということになります。ところが、そのなかに住居費は約1.5万円しか計上されていないため、住まいを持たない人は老後資金をより多く準備する必要があります。家賃収入が毎月10万円入れば、その分豊かな老後を送ることができます。

『私はまだ若いし、そんなこと考えるのは早い』と思うかもしれませんが、若いうちからそういった形で将来設計を考える人と考えない人とでは、先々大きな違いが出てくる可能性があるわけです。

――早いうちから将来を見据えたマネープランを考えておくことが重要なんですね。では、その選択肢の1つとして投資用マンションを買う場合、気をつけるべきポイントはありますか?

「まず、確実に家賃収入があることが必要なので、物件の価格が安いからと飛びつかず、できるだけ空き部屋にならないように、人気のあるエリアの物件や、ターミナル駅から近い物件、また会社や学校に通う人が多い街の物件を中心に探してみると良いでしょう。

マンションの値段は、『健美家』など投資用物件を集めた情報サイトで、ある程度知ることができます。また『SUUMO』などの大手賃貸情報サイトを見れば、だいたいこのあたりはこの家賃で貸せるな、ということもわかります。

そういった予備知識を持って、金融機関や投資物件を扱う不動産業者が主催するセミナーを訪ねてみると、なるほどこんな感じで資産をつくって自分を守っていけるんだな…ということがわかってくると思います」

●夫の協力を得られればさらによし。老後の安心が手に入るかも

――ほかに気をつけるべき点はありますか?

「ローンを申し込んだとき、金融機関には審査があります。投資向けのローンは少し厳しいので、残念ながら年収500万円以下の人は融資を受けられる確率がガクンと下がります。でも、それはあなた1人の場合です。

もし、夫と2人で話し合って申し込めば、500万円の壁をクリアできるでしょう。すでに結婚していたり、結婚を考えている相手がいるなら、そのあたりを将来設計として話し合っておくことで、先々に向けての備えをお互いに確認することができます。

ちなみにマンションを持っている夫(夫単独名義)に万が一のことがあった場合は、団体信用生命保険という契約でローンが完済されます。妻はそのマンションで家賃収入を得ても良いですし、ローンが完済された自宅として使うこともできます。売ってまとまった額のお金にすることもできるため、まさに生命保険代わりになる効果があります」

――投資用マンションなんて自分には縁遠い話だと思っていましたが、ちょっと興味が湧いてきました。

「もし投資用マンションに興味が出てきたら、金融機関のセミナーに参加してみると良いと思います。もちろん、すぐ買う必要はありません。まずは知識を得て、将来に向けた安心感を手に入れられるだけでも、若い方には大きな財産になると思います。

なかには20代でマンションを買ったのがきっかけで、その知識と経験をもとにいまや数軒のマンションを投資用に運用し、安定した生活を実現されている方もいます。始めるなら慎重に検討して悔いのない投資をしてほしいですが、将来を見据えて先々のお金のことを考えられるようになれば、投資用マンション以外にも、より自分に合った選択肢を見つけられるかもしれません」

プロフィール/風呂内 亜矢(ふろうち あや)

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、CFP®認定者、宅地建物取引主任者。主な著書に『貯金80万円、独身の私にもできた! 自宅マンションを買って「お金の不安」に備える方法』(日本実業出版社)、『図解 手取り15万円でも、年60万円貯まる節約のレッスン64』(翔泳社・共著)がある。

・風呂内亜矢 オフィシャルサイト:http://www.furouchi.com

<取材/文 関谷知生 取材協力:ファイナンシャルプランナー風呂内亜矢>

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