住宅ローンを組む前にチェック！銀行の選び方・ポイントをFPがやさしく解説

住宅ローンにもさまざまなものがありますが、どのような点に注意して銀行を選ぶとよいのでしょうか？本記事では、住宅ローンの種類等にも触れながら、銀行の選び方やポイントをFPが分かりやすく解説していきます。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを選ぶ際には、最初にその分類を知ってしまうと比較がしやすくなります。まず、住宅ローンは大きく以下3つの金利タイプに分けることができます。

低金利で利用できる変動金利

変動金利とはその名の通り借入期間中変動する金利タイプのことで、半年に1回金利が見直されます。

金利が変動した場合でも返済額が変わるのは5年に1回（元金と利息の割合が変わる）、返済額が変わる場合でも前回の返済額の125%以上にはならないといったルールが存在します。

また、金利が変動するというリスクを負う代わりに、3つの金利タイプの中で一番低い金利で利用できるのが一般的です。

変動金利は銀行が最優良企業に貸し出す最優遇貸出金利の内、1年以内の短期の金利のことを指す「短期プライムレート」に連動しますが、実は短期プライムレートは2009年以降変動がありません。

変動金利は3つの金利タイプの中で一番金利が低いということもあり、ここ十数年の間変動金利で住宅ローンを借りた人はもっともお得に住宅ローンを利用できていることになります。

金利を細かくチェックできる人におすすめ

変動金利は半年に1度金利が変動するということもあり、細かく金利の変動をチェックできる人におすすめです。とはいえ、先述の通り変動金利の指標となる短期プライムレートは十数年動いていません。

日本の景気がよくなれば金利も高くなるといった経済の原則や、米国の金利が日本の金利に与える影響など、詳しく勉強していくことも求められるでしょう。

最後まで返済額が分かって安心の全期間固定金利

全期間固定金利とは、借入期間中金利の変動がなく、借り入れた日から最後の返済日まで返済額が分かるため、計画的に返済を進めていくことができます。金利の変動リスクを負う必要がないため、3つの金利タイプの中最も高い金利が設定されるのが一般的です。

ただし、ここ数年は低金利化が進み、当初5～10年間の金利引き下げを受けられるフラット35Sでは、変動金利とそう変わらない金利で利用できることもあります。

なお、全期間固定金利は「10年国債利回り」に連動します。

面倒なことはお断り！といった方におすすめ

全期間固定金利は融資を実行した日に、最後の返済日まで返済額が確定するのが特徴です。このため、借入後は金利の変動に一喜一憂する心配はありません。

現状で十分に金利は低いため、欲を張らなければ、ここから多少金利が下がっても大きく損をすることはないでしょう。

変動金利と全期間固定金利をミックスした固定期間選択型金利

固定期間選択型金利は、5年間や10年間など、当初選択した期間だけ金利が固定されるタイプの金利で、変動金利と全期間固定金利をミックスしたものです。当初期間が終了した後は変動金利に移行するか、再度固定期間を選ぶか決めることができます。

このことから、変動金利がベースとなっているといってよいでしょう。金利は変動金利より高く、全期間固定金利よりは低く設定されるのが一般的です。

ただし、この金利は「借入時の特別キャンペーン」適用後の金利であるのが一般的で、当初固定期間が終了した後、再度固定期間を選択するときはキャンペーン金利の適用を受けられません。

例えば、当初10年固定金利を1.10%で借りた場合、10年経過後に金利水準が全く変わっていなかったとしても、キャンペーン金利の適用を受けられないことから、再度10年固定金利を選ぶと金利が2.00%になる可能性があります。

この辺りは利用する金融機関によって異なるため、十分確認したうえで金利タイプを決めるようにしましょう。

10年以内に完済することを目指す方におすすめ

金融機関にもよりますが、固定期間選択型金利をお得に利用しやすいのは「10年固定金利」であることが多いです。ただし、先述の通り固定期間選択型金利は、当初期間終了後の金利の再選択時にキャンペーン金利の適用を受けられなくなってしまいます。

このため、固定期間選択型金利は10年以内、もしくは10数年で完済することを目指す方におすすめです。

住宅ローンの借り換えについて

3つの金利タイプを見てみると、それぞれ以下のような金利情勢のときに利用しやすくなっています。

• 変動金利：金利の下降局面
• 全期間固定金利：金利の上昇局面
• 固定期間選択型金利：金利の上昇局面

金利が下がっているときに変動金利で借りれば、借入後、さらに低い金利で利用できますが、逆に金利が上昇してしまうと返済額も高くなってしまいます。

一方、全期間固定金利や固定期間選択型金利については、これから金利が上がりそうなときに利用すれば、借入後に金利が上がってもその影響を受けずに済むことができます。一方、金利が下がり続ければ相対的に損をすることになります。

ところで、金利情勢が途中で変わってしまったときに、借り換えすることでそれぞれの金利タイプのデメリットを解消できるのでしょうか？

実際、ここ数年で金利が下がっていったこともあり、全期間固定金利から変動金利へ、もしくは全期間固定金利からさらに低い金利の全期間固定金利へ借り換えするようなケースが見られました。このように、金利下降局面では借り換えを有効活用しやすいです。

一方、金利の上昇局面では変動金利から全期間固定金利へ借り換えしようとしても、変動金利が上がるタイミングでは全期間固定金利の金利はすでに上がっている可能性が高いと言われています。

もちろん、できるだけ早く動くことで損害を少なくすることはできますが、金利の上昇が心配なのであれば最初から全期間固定金利を利用しておいたほうがよいといえるでしょう。

住宅ローンの種類を比較

次に、住宅ローンの種類をご紹介すると共にそれぞれについて比較してみたいと思います。住宅ローンの種類は大きく以下の2つに分けることができます。

• 民間住宅ローン
• フラット35

他に、財形融資などもありますがここでは取り扱いません。

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民間住宅ローン

民間住宅ローンとは、メガバンクや各地方銀行など民間の金融機関で利用できる住宅ローンのことを指します。

どの金融機関のどの住宅ローンを利用するかによって内容が変わりますが、いずれの場合でも、基本的には先述の3つの金利タイプの中から住宅ローンを選ぶことになります。

このため、先に金利タイプを決めておき、例えば「A銀行の変動金利住宅ローンとB銀行の変動金利住宅ローンを比較する」などすると、たくさんあるように見える住宅ローンも絞って比較検討できるようになります。

なお、後述のフラット35との違いとしては、以下のようなことが挙げられます。

• 諸経費まで融資してくれる金融機関がある
• 全期間固定金利はフラット35と比べて金利が高め
• 変動金利や固定期間選択型金利が主力であることが多い

諸経費まで融資してくれる金融機関がある

戸建やマンションを購入するにあたり、建物や土地の価格以外に各種手数料など経費がかかりますが、民間の住宅ローンの場合、この経費まで融資してくれることが多いです。

また、民間の住宅ローンには土地・建物の10割融資してくれる商品が多いですが、フラット35は土地・建物の9割分までしか融資を受けられません。つまり、フラット35の場合自己資金として土地・建物の1割+諸経費分を用意する必要があります。

全期間固定金利はフラット35と比べて金利が高め

民間の金融機関でも全期間固定金利が用意されていることもありますが、一般的にフラット35と比べて金利が高めに設定されています。全期間固定金利を利用するのであれば、基本的にフラット35を利用することをおすすめします。

変動金利や固定期間選択型金利が主力であることが多い

上記理由により、多くの金融機関で変動金利や固定期間選択型金利が主力となっています。

フラット35

フラット35とは住宅金融支援機構の取り扱う住宅ローンで、全期間固定金利タイプのローンとなっています。

公的な住宅ローンだといえますが、窓口は民間の金融機関であり、金融機関は金利を得られない分、事務手数料を受け取ることになります。このため、民間金融機関の住宅ローンと比べると事務手数料分、初期費用が高くなってしまいます。

一方、一定の基準を満たせば当初5～10年間金利優遇を受けられるフラット35Sがあることもあり、全期間固定金利でありながら民間金融機関の変動金利や固定期間選択型金利とそう変わらない金利で融資を受けることができます。

その他、民間の金融機関と比べて以下のような違いがあります。

• 団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを利用することもできる
• 借入可能額を大きくしやすい
• 融資実行まで時間がかかる

団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを利用することもできる

まず、民間の金融機関の場合、健康に問題があるなどして団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンの審査承認を得ることができませんが、フラット35の場合、団体信用生命保険に加入せずとも融資を受けることができます。

借入可能額を大きくしやすい

「年収に対していくらまで融資を受けられるか」の計算をするにあたり、各金融機関独自に設定された「返済負担率」と「審査金利」を用いて計算がなされますが、フラット35の場合、審査金利が低く設定されているため、借入可能額を大きくしやすくなっています。

例えば年収400万円の場合、2020年2月時点のフラット35の金利1.28%で計算すると、3,947万円まで借入できる計算となります。

融資実行まで時間がかかる

フラット35の融資を受けるには建物について第三者機関のチェックを受ける必要があり、民間住宅ローンと比べると融資まで時間がかかってしまいます。

新築住宅の場合だとつなぎ融資を利用するのが一般的で、借入期間が長くなればそれだけ利息負担分も大きくなってしまう点に注意が必要です。

銀行の選び方のポイントとは？

住宅ローンの金利タイプや種類についてご紹介しましたが、実際に銀行を選ぶにあたり、どのような点に注目するとよいのでしょうか？

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住宅ローンの決め方のポイント

住宅ローンを決める際には、まずは3つの金利タイプの内どの金利にするのかを決めるとよいでしょう。

その上で、A銀行の変動金利とB銀行の変動金利、C銀行の変動金利はどれがお得かといった決め方をするとスムーズです。

金利を選ぶ際には冒頭の金利タイプごとの特徴をご参照ください。

民間住宅ローンかフラット35のどちらにするかを決めよう

次に、金融機関を選ぶ前に民間金融機関にするか、フラット35にするかを決めましょう。民間住宅ローンとフラット35はそれぞれ特徴が異なります。

本記事の住宅ローンの種類の内容を参考に、それぞれの特徴を比較検討してどちらにするか選んでください。

金融機関の探し方のポイント

住宅ローンの金利タイプと種類を決めたら、どの金融機関で住宅ローンを借りるかを比較します。同じ金利タイプの住宅ローンであれば、金融機関が違っても基本的な部分はそう変わりません。

ただ、「借入のしやすさ」や「金利の違い」、「借入可能額」、「団体信用生命保険の充実度」などが金融機関ごとに異なるため、それぞれ返済額のシミュレーションなど算出してもらいながら比較検討していくとよいでしょう。

なお、住宅ローンを借りた金融機関とは数十年に及ぶ付き合いとなります。単に商品性だけでなく、相談したことへの対応の良さや、ネットで口コミを見てみるなどすることも大切です。

住宅ローンの銀行選びに関するまとめ

住宅ローンについて、銀行の選び方やポイントをお伝えしました。住宅ローンはいろいろなものがあるように見えますが、金利タイプや住宅ローンの種類で分類してしまうと、比較すべき点を大きく絞り込むことができます。

住宅ローンについて銀行を選ぶ際には本記事の内容を参考に比較検討し、自分の要望に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。