【金融の専門家が解説】REIT（J-REIT）の利回りは高いのか？仕組み・計算方法＆今後の見通し

J-REITは複数の不動産に分散投資し、そこから生じる賃料を原資とした安定的な分配金を出すのが魅力です。J-REITの利回りは、株や債券など他の金融商品に比べて高いと言われています。

良好な不動産市況に加え、利益の90％以上を分配金として出すと法人税が免除されるなどの制度面のメリットがあるからです。しかし、J-REITは株式同様、元本や分配金が保証されているわけではありません。

この記事では、J-REITの分配金利回りが高くなる理由と、注意点などについて解説します。

J-REITがなぜこのような高い水準の分配金を出せるのかの理由を見ていきましょう。

J-REITは投資法人という形をとっており、利益の90％を投資家に分配することで法人税が免除される仕組みになっています。そのため、利益のほとんど100％を配当しているJ-REITが多いのです。

通常の株式は法人税が課税され、配当性向（配当÷当期純利益）が100％未満であることが多いので、J-REITよりも配当利回りが低くなるのです。

ただし、J-REITは法人税が実質非課税になるように運用されていますが、分配金が100％保証されているわけではないので注意しましょう。

J-REITの主要投資地域である東京・大阪・名古屋の3大都市圏の公示地価は、住宅地・商業地ともに6年連続で上昇しています。3大都市圏の公示地価対前年平均変動率の推移（直近3年間）は以下の通りです。

主要な投資先である都心主要5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は、貸し手優位といわれる５％を下回る水準で推移しており、賃料の上昇が続いています。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事が2019年10月10日に発表した、都心5区の9月の空室率は1.64％となり、過去最低水準となりました。

今後も低水準の空室率が続くと予想されます。空室率の低下や賃料の上昇などで、足者のJ-REITの分配金は上昇傾向にあるのです。

低金利が続いている J-REITは投資家からの出資以外にも、銀行ローンや投資法人債発行（デッド）によって資金を調達し、不動産に投資しています。デッドの資金調達コストが低ければ、利回りを高くすることが可能です。

2013年4月に、日銀は物価安定目標（消費者物価指数上昇率2％）のため、量的・質的金融緩和を導入しました。そして、2016年9月には、長短金利操作付き、質的金融緩和を導入。2018年7月にその枠組を強化して金融緩和の継続を図っています。

J-REITにとっては、日銀の金融緩和により次のメリットがあります。

さらに、日銀は年間900億円のJ-REITを買い入れています。これはJ-REIT価格の下支え効果になります。

J-REITは利益のほぼ100％を配当していますが、さらに一部の銘柄では「利益超過分配」を出しています。

利益超過分配とは、当該利益以上の金銭を投資家に分配することです。具体的には、「減価償却」の一部を原資として支払います。

減価償却とは、金額の高いモノの購入代金をいっぺんに経費として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することです。不動産では、建物部分に減価償却が適用できます（土地に減価償却は発生しません）。

たとえば、耐用年数が50年の建物であれば、建物価格の2％を毎年費用として計上し、建物価格を貸借対照表（BS）から減少させます。

ただ、減価償却費は現金支出を伴わない費用項目なので、現金の内部留保効果があります。つまり、J-REITのキャッシュフローとして「当期純利益＋減価償却費」が残るのです。

減価償却費は修繕費などに使われますが、余った分を配当するのが「利益超過分配」です。利益超過分配すれば、通常よりも多く分配金が出せます。

たとえば、GLP投資法人（3281）は、当該期の減価償却相当額の100分の30に相当する金額をメドとして、利益超過分配しています。

利益超過分配は、物流施設に投資するJ-REITが多くなっています。物流施設は郊外にあることが多いので土地代が安く、不動産価格に対する建物価格の比率が他の用途に比べて高い傾向にあり、減価償却が多く計上されるからです。

国内で低金利が続く中、利回りを求めて機関投資家などがJ-REITを買っているからです。ただ、2019年10月時点の分配金利回りは3.42％まで低下しています。リーマンショック後の最低利回りは3.02％。東証REIT指数と利回りを見ると、高値警戒感があります。

個別銘柄は別ですが、J-REIT全体では高値圏にあるということに注意しましょう。

今回はJ-REITの利回りについて解説しました。J-REITの分配金は債券や株式よりも高いので魅力があります。低金利政策が続いているので、運用難の機関投資家も積極的に購入しています。

J-REITの利回りが高い理由は、不動産市況が好調なことに加え、利益の90％以上を分配金として支払うと法人税がかからないという優遇制度があるからです。

ただ、現在のJ-REIT全体の平均利回りは3.42％となり、東証REIT指数も高値圏にあるので、ここから買い上がるのは注意が必要でしょう。