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ワンルームの不動産投資はリスクが高い?失敗する前に知っておきたいこと

  • 2019.10.8
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東京都心の不動産価格が値上がりを見せる中、比較的手頃に購入できるワンルーム投資がサラリーマンを中心に人気を集めています。初心者でも安心して始められると言われていますが、ネットなどを見るとワンルーム投資で失敗したという話も少なくありません。

そこで本記事では、これからワンルーム投資をやってみたいという方が成功できるよう、事前に知っておくべきメリット、デメリット、具体的な失敗事例や回避すべきリスクなどについて詳しく解説します。

ワンルーム投資することのメリットとは

そもそもワンルーム投資とは、不動産投資の中でもアパートやマンションを一棟丸ごと建てたり買ったりするのではなく、部屋ごとに区分された分譲マンションの一室に投資すること

このように最低でも㎡単価で135円位のはずが、新築のワンルームマンションの中には100円未満で設定されていることもよくあります。

例えば20㎡前後のワンルームの場合、新築時には1,000円/月くらいの非常に低い設定金額になっており、それが徐々に購入後に値上がりしていき最終的には10倍くらいにまで値上がりすることも珍しくありません。

修繕積立金が値上がりすると売値が下がる

修繕積立金が値上がりすると利回りが悪くなるのはもちろんのこと、それ以上に深刻なのが売値の値下がりです。将来的に物件を売却しようとした場合に、修繕積立金が高いと買主側に与える印象が悪くなり売値自体が値下がりします。

ワンルームの場合、修繕積立金が1,000円値上がりすると売値が50万円前後値下がりすると言われているため、修繕積立金の値上がりは非常に大きなデメリットです。

ワンルーム投資のよくある失敗事例

ワンルーム投資のデメリットを理解した上で成功するためには、実際の失敗事例を知ることがとても大切です。ここでは、よくあるワンルームの失敗事例について御紹介します。

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無理してフルローンを組んで失敗するケース

不動産投資をしてみたいと考えた際に、最もネックになるのが自己資金です。

ある程度の貯蓄のある人であればよいのですが、一般的なサラリーマンの場合そこまで投資にまわせる自己資金がないケースが多いため、物件価格の100%のフルローンを組むケースがあります。

通常は物件価格の1割程度を頭金として出すところを頭金なしのフルローンで組むことになるため、その分ローン金額が大きくなり毎月の返済額、返済利息ともに多くなってしまいます。

つまり、同じ物件を買う場合でも頭金があるかないかで購入後にかかる返済負担が大きく変わってくるのです。

ローンを借りられるだけ借りると失敗する

初心者投資家の方は物件を買うことにばかり意識がいくことが多く、ローンを組んだ後の返済額や金利などについてはあまり細かく確認しないことがあります。

そのため、金融機関の審査が通ればどんどん借りてしまうため、後で返済が苦しくなって最悪の場合自己破産になってしまうことがあるのです。

融資の審査が通ると、まるで金融機関から投資にお墨付きをもらったような錯覚をしがちですが、実際はそうではなく金融機関は物件自体の担保評価も含めて審査結果を出しているに過ぎないのです。

すなわち、返済できなくなったら物件を競売にかけて回収できそうな金額まで審査を通しているだけなので、その投資が成功するかどうかはそこまで関係ありません。

無理なく返済していけるのかどうかは、あくまで不動産投資家自身でシミュレーションしておく必要があることをよく覚えておきましょう。

リスクを回避して成功するためにすべきこととは

不動産投資には多くのメリットがある一方で、今回ご紹介したように致命的なデメリットもあります。ただ、だからと言ってワンルーム投資はやめたほうがいいということではありません。

実際、今の日本は銀行にお金を預けておいても増えるわけではないので、投資で運用していくという意識はとても良いことです。

不動産投資は株式投資やFXとは違い、比較的相場が安定しているため、購入する物件さえ判断を間違えなければ初心者でも概ね成功しやすいと言われています。

ワンルームの不動産投資に関するまとめ

ワンルーム投資のデメリットについては放置すると致命的なダメージを受けますが、事前に認識した上で適切な対策をとることができれば、ほとんどのリスクについては回避もしくは軽減することが可能です。

例えば家賃滞納リスクについても、事前に滞納した際の適切な督促方法を知っていればそこまで大きなリスクにはなりませんし、修繕積立金の値上がりリスクについても、あらかじめ織り込み済みで購入価格を検討すればよいのです。

不動産投資で失敗する人の多くは、こういった重要なことを「知らずに」不動産投資を始めたことが主な原因と言えます。

これからワンルーム投資を始めようと考えている方は、まずメリットよりもデメリットをよく認識した上で、どのような方法でリスクヘッジができるのかについてよく検討してから購入しましょう。

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