【初心者向け】不動産投資の始め方と仕組みを解説！メリット＆落とし穴を理解しよう

不動産投資というと、ひと昔前までは地主や資産家がすることというイメージがありましたが、最近では、年収400万円前後の一般的なサラリーマンの方でも、大家さんとなって家賃収入を得る人が増えています。

そこで本記事では、これから不動産投資を始めてみようと検討中の初心者の方向けに、不動産投資の基本的な仕組みやメリット、始める際のポイントや注意すべき落とし穴などについて解説していきたいと思います。

ワンルームの区分マンションの場合、都内でも中古物件であれば1,000万円程度でも購入できるので、初心者の方が不動産投資の経験を積むには最適と言えます。

物件を選定する上で非常に重要なポイントとなるのが「立地」です。特に電車移動が生活の基本となる都心部の場合、最寄駅からの徒歩分数が賃貸募集した際の入居者の付き具合に大きな影響を及ぼします。

具体的に言うと、最寄駅から徒歩10分圏内の物件であれば、比較的安定的に入居者が決まるため、失敗する確率は低いでしょう。

徒歩10分以上の物件については、入居者が決まりにくくなるだけでなく、金融機関から見た物件の担保評価も低くなるため、希望する額の融資が受けられない可能性も出てきますので覚えておきましょう。

不動産投資で失敗しないためには、できる限り予期せぬ出費を発生させないことが大切です。

ただ、不動産という物的資産に投資する以上は、保有している間にエアコンや給湯器、ガスコンロなどといった設備について修理や交換が必要になります。

中古物件に投資すると、設備についても古い状態からスタートするため、購入後の比較的早い段階で修理や交換が必要になるリスクがありますが、新築であればしばらくの間はそういった出費のリスクは回避することが可能です。

不動産投資で物件選定をする際に、絶対に知っておかなければならない指標が「利回り」です。

利回りとは、配当の元金に対する割合のことで、不動産投資に置き換えると、年間家賃収入の物件価格に対する割合となります。

例えば以下の2つの物件を比較する場合、利回り計算をすることで収益率のよい物件を見分けることが可能です。

利回り計算をすると次のようになります。

よって、マンションXの方が収益率のよい物件と判断することができるのです。

利回りは物件選定をする際の重要な指標となりますので、意味と計算方法について覚えておきましょう。

利回りには次の2つの種類があり、どちらの利回りを指しているのかによって、大きく意味が変わってきます。

表面利回りについては、不動産投資で発生する経費である管理費や修繕積立金といった出費を一切考慮していない大まかな指標にすぎないため、実際の利回りを知るためには実質利回りで計算する必要があります。

ところが、募集広告や募集図面に表示されている利回り、さらには営業マンの口から発せられる利回りのほとんどは表面利回りであるため、初心者投資家がその利回りを見て、実質利回りと勘違いしてしまうケースがあるのです。

利回りという表記を見つけたら、実際の利回りと勘違いしないよう注意しましょう。

不動産投資は様々な投資の中でも、銀行から融資を受けて投資ができるなど、他の投資にはないメリットがある点に大きな魅力があります。

初心者の方でも管理会社の力を借りることで、サラリーマンを兼業しながらでも問題なく投資することが可能です。

まずは、今回ご紹介した物件選定のポイントを参考に、物件選びから始めてみてはいかがでしょうか。